Know-How: Financovanie

Financovanie, hypotéky, úvery, dane
2 204 správ | 47 týždňov | január 2025 – jún 2026
Týždeň W25 (od 2026-06-15)
  • HYPOTÉKA ČSOB v ČR prišla s novým produktom: refinanc 80% LTV a kúpa investičného 70% LTV.
  • HYPOTÉKA SLSP ponuka 3,39% platí od 18.6.2026. Bez poistenia úveru je sadzba o cca 0,2 % vyššia (3,59 %). Poistenie stojí cca 80 €/mes., čo zvyšuje efektívnu sadzbu o 0,8 %.
  • HYPOTÉKA VUB šla z 3,84 % na 3,79 %. Vo VUB sa dá vybaviť 3,59 % bez ďalších produktov.
  • HYPOTÉKA SLSP pred 2 týždňami schválili na úrokovej sadzbe 4,19 %.
  • STRATÉGIA ECB zvýšila úroky, inak by sadzby klesali. Úroky na konci roka 2026 očakávané okolo 4–4,2 %.
Týždeň W24 (od 2026-06-08)
  • HYPOTÉKA LTV 90% bude dostupnejšie pre bežných ľudí.
  • HYPOTÉKA Tatra Banka bežne znižuje znalecké posudky. Príklad: garzónka Slnečnice — developer predával za 160 000 €, znalecký 160 000 €, Tatra uznala 110 000 €, potom 125 000 €.
  • HYPOTÉKA Green Village, Dunajská Lužná: 4-izbový byt, 140 m² celkovo (100 m² interiér), znalecký 320 000 €, Tatra dala 270 000 €. Iná banka predtým schválila 289 000 €.
  • HYPOTÉKA VUB = najlepšie skúsenosti. Tatra dnes neodporúčaná okrem začiatku.
  • HYPOTÉKA SLSP vysoká byrokracia a o 1 % vyššie úroky.
  • HYPOTÉKA VÚB niekedy neschvaľuje nad 600 000 € (individuálne). Stopnú pri 650k, 850k, 1,1M. Bonita nie je všetko.
  • HYPOTÉKA ČSOB často osekáva hodnoty nehnuteľností.
Týždeň W23 (od 2026-06-01)
  • HYPOTÉKA VÚB schvaľovanie hypotéky trvá týždeň až mesiac.
  • HYPOTÉKA Banka môže znova preveriť príjem 2 mesiace po predčasnom schválení. Bez obratov na firemnom účte hrozí zníženie alebo zamietnutie.
Týždeň W20 (od 2026-05-11)
  • HYPOTÉKA Príjem z prenájmu do bonity: SLSP a mBank po 3 mesiacoch, VÚB po 6 (niekedy 1 mesiac + DP). Tatra po 3.
  • HYPOTÉKA Každá hypo a klient sú inak prehodnocovaní.
Týždeň W18 (od 2026-04-27)
  • HYPOTÉKA Bosen.sk: cca 13 % ročný úrok, splatnosť max 3 roky, LTV 70 %. Kreditklub.sk.
  • HYPOTÉKA Žltý melón (P2P): 1 % mesačne, min. 6 mesiacov. Negatívne referencie.
  • HYPOTÉKA Firefish: požičanie voči cryptu.
  • PRÁVNE Platba v hotovosti: max 15 000 € FO–FO, ak je podnikateľ max 5 000 €.
  • HYPOTÉKA SLSP americká hypo: 70 % LTV. 80 % na výnimku.
Týždeň W17 (od 2026-04-20)
  • PRÁVNE NBS mení pravidlá pre hypotéky.
  • HYPOTÉKA VÚB interný limit: za 30 dní 1 hypo + 2 americké + 2 refinanc = problém aj pri dobrej bonite.
  • HYPOTÉKA Vek 31, 700 000 € na úveroch, DTI 1,3 mil. € — napriek tomu zamietnuté.
  • STRATÉGIA Veľa úverov naraz = podozrivé. Riešenie: počkať 6–12 mesiacov.
  • STRATÉGIA Konsolidácia: spájanie 2 úverov do 1 na zníženie počtu.
  • HYPOTÉKA VÚB metodika: do 80k obratu 55 %. Rozhodovanie individuálne.
  • PODNIKANIE Za odbornú radu si zaplatiť — lacnejšie ako o peniaze prísť.
Týždeň W16 (od 2026-04-13)
  • PRÁVNE NBS: LTV 70 % pre investorov, prvý byt 90 %. Obmedzenie top-up.
  • STRATÉGIA Reštriktívne opatrenia LTV pre investorov môžu zhoršiť dostupnosť bývania.
  • DPH Daň z nehnuteľností namiesto transakčnej dane by bola vítaná.
  • STRATÉGIA UK buy-to-let: depozit 25 %, hypo vyššie o 1 %.
Týždeň W14 (od 2026-03-30)
  • VÝNOS Investičný byt v roku 2026 v strate 200 €/mes. (Pravda).
  • STRATÉGIA Zlato prekonalo S&P 500 za 20 rokov (10–11 % vs 8–9 % ročne). Nehnuteľnosti držia hodnotu lepšie ako akcie.
  • STRATÉGIA Diverzifikácia: 1/4 zlato, 1/4 akcie, 1/4 nehnuteľnosti, 1/4 hotovosť (Pieružek).
  • HYPOTÉKA V ČR úroky 4+ %.
  • LOKALITA Novostavba BA Nivy, nebytový priestor: 80 % LTV na 30 r.
  • HYPOTÉKA Retencia VUB 3,09 % 3R fix, bez poistenia, poplatok 0,07 %.
  • HYPOTÉKA SLSP z 4 % na 3,48 % na 3 roky (s investíciou 50 €/mes.).
  • HYPOTÉKA VUB 3,09 % aj na nových úveroch aj retencii. Očakáva sa zvýšenie sadzieb o 0,5 %.
  • HYPOTÉKA ČSOB retencia: 3,05 % za 5 minút po telefóne.
  • HYPOTÉKA VUB 3,09 % americká, 2,99 % hypo na bývanie.
Týždeň W13 (od 2026-03-23)
  • HYPOTÉKA SLSP z 4 % na 3,48 % na 3 roky. Prehodnocujú každý utorok.
  • HYPOTÉKA SLSP: 3,29 % s poistkou, 3,19 % nový úver. Po 6 mesiacoch možno žiadať znova.
Týždeň W12 (od 2026-03-16)
  • LOKALITA Apartmány BA: 80 % LTV z druhej ruky.
  • HYPOTÉKA VUB refinanc + americká: 3,09 % bez podmienok (nový klient).
  • HYPOTÉKA SLSP: 3,6 %, pred 2 rokmi 5,69 %. 3,49 % s nezáujmom ísť nižšie.
  • HYPOTÉKA Vojna v Iráne predraží peniaze. Očakáva sa 1–2 zdraženie hypoték.
  • HYPOTÉKA VUB zníženie z 3,89 % na 2,99 % (sama banka volala). Poplatok 0,07 %.
  • LOKALITA Dubaj: realitný index DFMREI -32 % za 14 dní.
  • HYPOTÉKA Nová hypo VUB 2,99 % R fix, americká 90 % LTV 2,99 %.
  • HYPOTÉKA 365 banka americká 3,35 %.
  • HYPOTÉKA VUB: do 80k obratu 55 %, SZČO 60 % do 60k. 365 banka: 20 %. mBank: 70 % pri dobrom NACE.
  • HYPOTÉKA Právo dožitia na LV: nehnuteľnosť nemožno založiť.
  • HYPOTÉKA Dividenda z sro: 100 % dividenda alebo % z obratu (min 50 % podiel).
  • HYPOTÉKA Odklad splátok VUB 3–9 mesiacov, len s vážnym dôvodom, negatívny záznam v registri.
Týždeň W09 (od 2026-02-23)
  • DPH Úroky z hypotéky v OM FO = daňový náklad.
  • DPH Odpisy: 1/40 z kúpnej ceny (byt 80k = 2 000 €/rok).
  • DPH Mnoho účtovníkov nevie o odpisoch a úrokoch v OM FO.
  • LOKALITA Dubaj: na účte 40 000 AED zostatok.
Týždeň W08 (od 2026-02-16)
  • LOKALITA Dubaj hypotéka: 6 000 € na účte 6 mes., LTV 50–60 %.
  • HYPOTÉKA VUB: účelový 2,99 %, bezúčelový 3,19 %. Poplatok 0,07 %.
Týždeň W07 (od 2026-02-09)
  • HYPOTÉKA Retencia VUB z 4,09 % na 2,99 %. Poplatok 0,07 %.
  • HYPOTÉKA Unicredit "bez dokladania príjmu" = len čistý refinanc.
  • HYPOTÉKA Refinanc bez dokladania: dlžníci aj nehnuteľnosť musia ostať. Zmena dlžníkov = nutný príjem.
  • HYPOTÉKA 70 % klientov dostane vo VUB 3 %. Nový klient 3,3 %, retencia 3 %.
  • HYPOTÉKA Tatra "od 3,19 %" — VUB dáva pod 3 %.
  • HYPOTÉKA Prima banka: 3,0 %. Unicredit retencia z 4,29 % na 3,19 %.
  • HYPOTÉKA Tatra 3,39 %, s aktívnym účtom 3,29 %. VUB neprepláca sankciu.
Týždeň W06 (od 2026-02-02)
  • HYPOTÉKA SLSP: 3,29 % s poistením, 3,19 % nový úver.
  • HYPOTÉKA VUB 2,99 % na výnimku. 365 bank 2,90 %.
  • HYPOTÉKA VUB zníženie z 4,09 % na 2,99 % po 8 mesiacoch.
  • HYPOTÉKA SLSP z 4,79 % na 3,69 %, poplatok 330 €.
  • HYPOTÉKA Zahraničný príjem (CHF): len VUB a SLSP. Max 80 % LTV.
  • HYPOTÉKA Na 1 hypotéku možno dať 7 nehnuteľností.
  • HYPOTÉKA VUB 3,09 % aj na 64 000 € hypo.
  • HYPOTÉKA Unicredit retencia z 4,29 % na 3,19 %.
Týždeň W05 (od 2026-01-26)
  • HYPOTÉKA V Rakúsku: úver 80 % na 35 r, 20 % vlastné + 10 % poplatky.
  • HYPOTÉKA VÚB 90 % LTV (výnimka + poistenie). Tatra 90 %, 3,69 %, bez podmienok.
  • HYPOTÉKA Pri zahraničnom príjme CHF banky nechcú 90 %.
  • HYPOTÉKA Americká hypotéka: max 80 % LTV. Limit: 150k sro, 200k TPP.
  • HYPOTÉKA Refundácia: 90–97 % LTV (zo znaleckého, nie kúpnej ceny).
  • HYPOTÉKA Stavebný pozemok: 80 % LTV, do 3 r zdokladovať výstavbu.
  • HYPOTÉKA ČSOB pri ďalších nehnuteľnostiach: 20 r splatnosť.
  • HYPOTÉKA SLSP znižuje na 3,19 %. Primabanka 3,0 %. Pokles obratu nad 30 % = krátenie príjmu.
  • HYPOTÉKA Životné poistenie k hypo sa dá zrušiť po pol roku.
Týždeň W04 (od 2026-01-19)
  • HYPOTÉKA 365 banka berie dohodu (60 %, musí byť na účet, SK banka).
  • HYPOTÉKA Nový TPP: min 3 mesiace, ideálne 6.
  • HYPOTÉKA Autorská licenčná zmluva: banka akceptuje po určitom čase.
Týždeň W03 (od 2026-01-12)
  • HYPOTÉKA Aktuálne sadzby: SLSP 3,69 %, Unicredit 3,29 %, VUB 3,49 %, ČSOB 3,2 %. VUB 2,99 % vyjednané.
  • HYPOTÉKA Refinanc Primabanka 3,0 %, 365 3,0 % pri odchode. Prima refinancuje do 100 % LTV.
  • HYPOTÉKA SLSP z 4,19 % na 3,49 % (december 2025). SLSP americká hypo z 4,29 % na 3,23 %, poplatok 299 €.
  • HYPOTÉKA VUB poplatok 0,07 % zo zostatku. Dá sa vybaviť bez poplatku.
  • HYPOTÉKA VUB 2,99 % bez poplatku, mimo fixácie. VUB neprepláca pokutu (1 % z výšky). Interný refi = bez poplatku za storno.
  • HYPOTÉKA Refinanc po čase: banka overuje len existenciu príjmu, nie výšku.
  • HYPOTÉKA SLSP poplatok 0,5 % min 199/299 €. Ťažko odpúšťajú.
  • REKO Financovanie rekonštrukcie 5 bytov 300–400 000 €.
Týždeň W02 (od 2026-01-05)
  • HYPOTÉKA VUB 55 % z obratu do 80k, nad 80k 20 %. Komorový klient: 55 %, úver max 350k BA/250k inde.
  • HYPOTÉKA SLSP: 40 % z obratu. TB: 60 % komorovému. ČSOB, 365, SLSP: OK pri 49 % podiele.
  • STRATÉGIA Obídenie DTI: čistý refinanc (1. nový úver s odkladacou podmienkou, 2. refi starého, 3. kvitancia a čerpanie nového).
  • PODNIKANIE Družstevné byty: dlh nie je oficiálny, hodnota portfólia nie je majetok.
Týždeň W51 (od 2025-12-15)
  • DPH Vytiahnutie peňazí z sro: licenčná zmluva (do 33 000 €, paušál 60 %), cestáky, kúpne zmluvy.
  • DPH Dividenda: efektívna daň 16,3 %.
  • DPH Licenčná zmluva: banka akceptuje po viac rokoch. TB po 6M.
Týždeň W50 (od 2025-12-08)
  • HYPOTÉKA VUB od 2,99 % na nových aj retencii.
  • HYPOTÉKA Dom v dezolátnom stave: len SLSP. Alebo búracie povolenie + pozemok.
  • HYPOTÉKA Odklad splátok VUB 199 €/polrok, negatívny záznam v registri.
  • HYPOTÉKA Budúci príjem z prenájmu: len SPV firma, min 20–30 % vlastné zdroje, DSCR.
Týždeň W49 (od 2025-12-01)
  • HYPOTÉKA Unicredit 3,19 % pre dobrých klientov bez poplatku.
  • HYPOTÉKA CPI = poistenie schopnosti splácať. Kvôli nemu banka dá nižšiu sadzbu.
  • HYPOTÉKA Čistý refinanc: 12M splácané, navýšenie max 5 %/2000€, pôvodní dlžníci, nižšia splátka. TB/SLSP/365/mBank bez podmienky "pôvodní dlžníci".
  • HYPOTÉKA Podiel v sro 51/49: VUB sekne na 12 %. TB len nad 50 %.
Týždeň W48 (od 2025-11-24)
  • HYPOTÉKA TB z obratu do 10 000 €/mes. SLSP max 5 000 €/mes (aktuálne 24 000 akceptované).
  • HYPOTÉKA ČSOB najlepšie podmienky pre podnikateľov FO. Pri 2.–3. hypo 20 r splatnosť.
  • HYPOTÉKA ČSOB z 4 % na 3,05 % bez produktov.
Týždeň W47 (od 2025-11-17)
  • HYPOTÉKA ČSOB z 4 % na 3,05 %.
  • HYPOTÉKA VUB z 3,79 % na 3,09 % (s krátkodobým sporením).
  • HYPOTÉKA ČSOB 3,2 % spodná sadzba, mladí do 35 r automaticky.
  • HYPOTÉKA SLSP a Tatra: 60 % z nájmu. ČSOB 70 %. Krátkodobé prenájmy = riziko.
  • HYPOTÉKA VUB 55 % z obratu sro (aj krátkodobý nájom).
  • PODNIKANIE Darovanie bytu sro: nepeňažný vklad, znalecký posudok nutný.
  • HYPOTÉKA mBank: 70 % z obratu do 80k pri dobrom NACE.
Týždeň W46 (od 2025-11-10)
  • DPH Od 2026 všetci živnostníci platia odvody: cca 135 € soc. + 100 € zdr. (aj side job).
  • HYPOTÉKA SLSP 60 % z nájmu (DP), Tatra 55 %, ČSOB 70 %. Príjem 6 mesiacov na účet.
  • HYPOTÉKA SLSP 60 % z nájmov do 35 000 €/rok.
  • HYPOTÉKA Príjem z prenájmu mimo EU neakceptovaný (iba cez podnikanie).
  • HYPOTÉKA ČSOB od decembra opäť povolí viac hypo na 1 nehnuteľnosť.
  • HYPOTÉKA Banka akceptuje rodičovský príspevok + TPP (VUB). Materskú nie.
Týždeň W45 (od 2025-11-03)
  • HYPOTÉKA FO nepodnikateľ: SLSP 60 % z DP (minulý rok).
  • HYPOTÉKA SLSP 50 % z nájmu (6M), Tatra 55 %, ČSOB 70 %. Nájomné zmluvy nesmú končiť 3 mesiace od žiadosti.
  • HYPOTÉKA ČSOB: druhé čerpanie = 20 r splatnosť.
  • HYPOTÉKA Unicredit: úver pod 50k = nezáujem, nereálne pod 3,40 %.
Týždeň W44 (od 2025-10-27)
  • HYPOTÉKA ČSOB PO: lineárne splácanie + euribor, 25 % mimoriadna splátka.
  • HYPOTÉKA SLSP 3,59 %. VUB refinanc 3,09 %.
  • HYPOTÉKA Prima banka: 40 r hypo, max 160k okres/220k kraj. Bez retenčného.
  • DPH FO nepodnikateľ s DIČ na prenájom: neplatí odvody.
Týždeň W43 (od 2025-10-20)
  • LOKALITA ČR: sro + prechodný pobyt + DP. ČSOB ČR: premium účet (70k Kč príjem, 300k Kč úspory).
  • LOKALITA ČR: živnosť 6–8M, obrat 300k CZK = úver cca 1 mil. €.
  • STRATÉGIA Zlato: 10–11 % ročne, S&P 500 8–9 %. Fyzické zlato = anonymné, prenosné, predaj za 97 % do 5 min.
  • STRATÉGIA Diverzifikácia: nehnuteľnosti, akcie, zlato, hotovosť.
Týždeň W41 (od 2025-10-06)
  • HYPOTÉKA Apartmány BA: 80–90 % LTV. Mimo BA 80 % ale 8 r splatnosť.
  • LOKALITA Parkovacie miesto BA Mlynské Nivy: 22 000 €, prenájom 150 €/mes.
  • PODNIKANIE Wismeo: 598 €/2 roky spolupráca, 1 198 € bonita, 5 000 € komplet.
  • HYPOTÉKA Banka berie: TPP, SZČO, prenájmy, obrat sro, dividenda, dôchodok. Materskú nie.
  • HYPOTÉKA TPP 2 000 + prenájmy 2 000 + SZČO 40k/rok = hypotéka cca 500k.
Týždeň W39 (od 2025-09-22)
  • HYPOTÉKA TB: príjem × 8 × 12 = max úver. Každý rok nad 40: -0,25 z 8.
  • HYPOTÉKA VUB 55 % do 80k, nad 12 %. Riešenie: 2 firmy.
  • HYPOTÉKA Flipping: banky nemajú radi na FO. Cez sro OK, tovar (nie majetok).
  • HYPOTÉKA 100 € čistý príjem = cca 10 000 € úveru.
  • HYPOTÉKA SLSP: 6M výpisy z účtu. Banka akceptuje len 1 príjem (sro alebo nájom).
  • STRATÉGIA Bez 20 % vlastných: navýšiť inú hypo, spotrebák (5,5 %), stavebko.
  • LOKALITA Prešov: ceny +20 % za rok (Volvo). Liptov: stagnácia.
  • LOKALITA Budapešť: 1i za 115 000 €. BA: 110 000–190 000 € podľa lokality.