Know-How: Rady — Rady a tipy pre investorov

Týždeň 2026-W14 (30. marca – 5. apríla)

PRAVNE Nebytový priestor (kúpa) má nižšiu kúpnu cenu, ale aj nižšiu predajnú cenu. Nie je možné prihlásiť cudzinca na pobyt. Vyššie dane z nehnuteľnosti. Iné banky nemusia dať 80 % LTV pri refinancovaní.
STRATEGIA Nebytový priestor kúpený z dôvodu počtu jednotiek (nie svetelnosti) sa môže zmeniť na bytový ak sa zmení územný plán – vtedy zarobíš.
LOKALITA Byt na Nivách (Bratislava): 2-izbový 44 m² + 13 m² terasa za 300 000 €, parkovacie miesto 50 000 € navyše.
LOKALITA Downtown Yards má dobré zázemie pre krátkodobé prenájmy (bookingáčov).
VYNOS Pri investičnej kúpe je najdôležitejšie vypočítať si výnosové percento – cena je druhoradá.
AIRBNB Pri kúpe na Airbnb musí mať byt niečo, čo ocenia hostia a čo sa dá predať na fotkách – unikátny prvok alebo výhľad.
LOKALITA Parkovacie miesto v novostavbe začína od 27 000 €.
HYPOTEKA Refinancovanie hypotéky je možné po 1. splátke so skúmaním príjmu, po 8–12 splátkach bez skúmania príjmu.
HYPOTEKA Na nehnuteľnosti s vecným bremenom (právo dožitia) banka úver neschváli – jediné riešenie je zrušenie bremena alebo presun na inú nehnuteľnosť.
PODNIKANIE Erik Minár ponúka službu vyhľadávania investičných bytov – je však drahý a neoplatí sa (potvrdené viacerými členmi).
AIRBNB Kvalitné fotky na Airbnb sú kľúčové – odporúčaný fotograf Marek Hajkovský.
DPH Transakčná daň pri výbere z bankomatu z s.r.o. je 0,8 %, pri prevode na súkromný účet 0,4 %. Súkromnej osoby sa transakčná daň netýka, ale prevod "len tak" z s.r.o. na súkromný účet nie je povolený.
PRAVNE Pri odchode nájomníka 10 dní pred koncom mesiaca vrátiť alikvotnú časť nájmu formou dohody o ukončení nájmu.
HYPOTEKA Pri expanzii do Čiech: ČSOB (podľa jedného názoru) nepozerá na slovenský úverový register. Raiffeisen stavební spořitelna ponúkala takéto produkty len do apríla 2026.
PODNIKANIE Licenčná zmluva na s.r.o. pre zvýšenie bonity – vo VÚB overené, musí fungovať celý rok.
LOKALITA Predpoklad: ceny nehnuteľností budú silno rásť 10–15 rokov, potom už len mierny rast v super lokalitách a veľkých mestách. Dediny a malé mestá budú klesať.

Týždeň 2026-W15 (6. – 12. apríla)

PRAVNE Nájomca na invalidnom dôchodku a opatrovateľskom príspevku: dokopy príjem 1 300 €, nájom 560 €. Invalidný dôchodok je stabilný a doživotný – nižšie riziko straty príjmu, takí nájomníci sa nechcú často sťahovať.
PRAVNE Pri rizikovom nájomcovi dať zmluvu na 3 mesiace a potom predĺžiť ak je všetko v poriadku.
STRATEGIA Dunajská Streda: 1-izbový byt sa dá prenajať už od 370 € s energiami – ak sa byt nepodarí prenajať mesiac, môže ísť o cenu.

Týždeň 2026-W17 (20. – 26. apríla)

DPH Výber z bankomatu z s.r.o.: transakčná daň 0,8 % (nie 0,08 %). Prevod na súkromný účet je 0,4 %, následný výber z bankomatu sa súkromnej osoby netýka – ale prevod z s.r.o. len tak nie je povolený.
PRAVNE Pri odchode nájomníka pred koncom mesiaca podpísať dohodu o ukončení a vrátiť alikvotnú časť nájmu.

Týždeň 2026-W18 (27. apríla – 3. mája)

HYPOTEKA Refinancovanie pri 60 % LTV: po 1. splátke so skúmaním príjmu, po 8–12 splátkach bez skúmania príjmu.
REKO Overený remeselník na jadrá a kúpeľne v Banskej Bystrici – hľadá sa odporúčanie.
STRATEGIA Služba vyhľadávania investičných bytov (Erik Minár) je drahá – radšej sa naučiť hľadať sám, najmä ak je človek v zahraničí.
LOKALITA Výnosnosť v BA a okolí je nižšia, ale potenciál do budúcna je vysoký.
AIRBNB Kvalitné fotky sú na Airbnb najdôležitejšie – odporúčaný fotograf Marek Hajkovský.

Týždeň 2026-W19 (4. – 10. mája)

PRAVNE Pri kúpe s doživotným právom bývania si dať pozor na zmluvu – odporúča sa skúsený právnik.

Týždeň 2026-W20 (11. – 17. mája)

PRAVNE Nájomník po roku žiada výmenu pohovky: riešenie – kúpiť peknú použitú z búrky/secondhandu, alebo nech si nájomník kúpi vlastnú.
PRAVNE Pri nástupe aj odchode robiť podrobný inventár stavu vecí (francúzsky "état des lieux") – predíde sporom.
PRAVNE Dať nájomcom 15 dní na nahlásenie škôd od prebratia bytu – potom sa predpokladá, že všetko funguje.
REKO Oprava gauča: pružiny stoja 15 € za materiál, práca 70–80 €, alebo si to nájomníci môžu urobiť sami.
PRAVNE Pri kúpe nového gauča: neísť do použitých – vypomstí sa. Kúpiť nový buď podľa seba, alebo nech si nájomník vyberie a doplatí.
PRAVNE Poučenie z praxe: radšej nedávať do bytu chladničku – nájomníci nahlásia poruchu, pritom je len špinavá.
STRATEGIA Prenajímať holobyt je v zahraničí (Švajčiarsko, Francúzsko) štandard – kuchynská linka a žalúzie na mieru stačia.
DPH V obchodnom majetku sa zariadenie opotrebúva a dá sa odpisovať – optimalizácia dane. Kúpno-predajná zmluva do 1 700 € sa dá odpísať aj na FO.
PODNIKANIE Workshop Erik Minár pre pokročilých – odporúča sa.

Týždeň 2026-W21 (18. – 24. mája)

REKO Rúra 20 rokov – dvierka sa dajú vymeniť cez autorizovaný servis. Alebo kúpiť starú opravenú za cca 50 €.
PODNIKANIE Workshop Libor Vaka: pre SK podmienky použiteľný na 70 %, do SK sa nevyzná. Martin Kořenek je lepší na byty, Libor má dobre zmaknuté nákupy bytoviek.
VYNOS Nájom za strechu na fotovoltiku na družstve: 30–50 € mesačne, alebo 200 € ročne pri ročnej platbe.
VYNOS Fotovoltika bez batérií: investícia do 30 000 €. Obrat 7 200 €/rok pri 60 MWh a cene 150 €/MW. Batérie aspoň 100 kWh = ďalších min. 10 000 €. Čím väčšia elektráreň, tým lepšie čísla.
VYNOS Investičný 2-izbový byť v Liptovskom Mikuláši, komplet prerobený – čistá návratnosť 23 rokov.
LOKALITA Bory (Bratislava): kúpa 2024 za 152 000 € (32 m²), dnes cca 180 000 € za 30 m². Čistý nájom 530 € za 33 m². Výnos cca 4 %. Náklady 140 € bez internetu. Zariadenie cca 6 000 €.
HYPOTEKA Družstevné bývanie: vyššia úroková sadzba ako hypotéka, ale až na 40 rokov. Vhodné pre remeselníkov, ktorým nevychádza hypo.
SPRAVA Priemerná spotreba vody: 1-izbový byt 2 osoby – 25 m³ studená + 15 m³ teplá. Extrém: 60 m³ teplá + 40 m³ studená = 1 000 €/rok.
SPRAVA Spotreba elektriny: 2 dospelí + 2 deti cca 120 €/mesiac, niektorí nájomníci 200 €/mesiac – ľudia mrhatia.
SPRAVA Pri nadmernej spotrebe vody skontrolovať, či netlačí teplá voda do studenej cez chybnú batériu.
REKO Spätná klapka Enbra DN15 – must have na každom byte (zabraňuje spätnému toku vody).
PRAVNE Hluční susedia: riešiť dohovorom, správcovskou spoločnosťou, mestskou políciou. Ak nájomca odchádza, prejspať pár nocí v byte a ak je bordel, tlačiť na majiteľa nech dá výpoveď.
SPRAVA 3D scan bytu pri odovzdávaní/preberaní – používať 3D kameru a držať v archíve počas nájmu.
REKO Termalica vs Solbet na stavbu – diskusia o vhodnosti materiálov.

Týždeň 2026-W22 (25. – 31. mája)

PRAVNE Znalecký posudok z okolia Ružomberka/Oravy – hľadá sa znalec s voľným termínom.

Týždeň 2026-W23 (1. – 7. júna)

DPH Od 1. 1. 2026 platí zákon: správca dane môže registrovať živnostníka a s.r.o. ako skupinu a urobiť z nich platcov DPH, ak každá s.r.o. nemá iný predmet podnikania a iných odberateľov.
DPH DPH pri ubytovacích službách: ako plátca platíš 5 %, náklady sú 23 % s nárokom na odpočet. Ako neplátca (§ 7a) odvádzaš 23 % z provízie (služba) bez nároku na odpočet.
DPH EÚ smernica: povinnosť členských štátov implementovať DPH pravidlá pre krátkodobé prenájmy do 1. 1. 2030. Niektoré krajiny implementovali už od 2028, SR diskutuje účinnosť od 2027.
DPH Booking vyžaduje VAT – musíš byť registrovaný podľa § 7a, kde ti Finančná správa pridelí DIČ DPH.
PRAVNE V nájomnej zmluve rozdeliť čisté nájomné a energie – nájomník je motivovaný šetriť, preplatok sa vracia, nedoplatok dopláca.
HYPOTEKA Banky uznávajú 50 % z celkového nájomného alebo 70 % z čistého nájomného pre bonitu – záleží od banky. Niektoré banky berú len čistú časť ak je v zmluve rozdelené.
HYPOTEKA Martin Korenek používa dve zmluvy: hlavná zmluva s celkovou platbou + príloha s rozpadom. Do banky dáva tú verziu, ktorá vychádza lepšie – nepodpísanú nájomcom, bankám to väčšinou neprekáža.
PRAVNE Ak nájomca končí, dohodnúť obhliadky 2 mesiace pred ukončením nájmu – vyjsť v ústrety a zabezpečiť plynulý prenájom bez ušlého mesiaca.
PRAVNE Nie je rozdiel medzi koncom školského roka a začiatkom nového pri ponuke bytu na prenájom – netreba s tým kalkulovať, pokiaľ máš bezproblémového nájomcu.

Týždeň 2026-W24 (8. – 14. júna)

HYPOTEKA Banka neberie do úvahy 2 príjmy z jednoosobovej s.r.o. – iba jeden: buď obrat s.r.o., alebo mzda vyplácaná z tohto obratu. Nedá sa kombinovať.
LOKALITA Projekt Prístavná v Bratislave – člen skupiny tam má byt.
LOKALITA Danubius I: technicky horšie, ale biznisovo super.
LOKALITA Novostavby v BA: Baya, Florian Residence, Danubius II – diskusia o investícii.
SPRAVA Staré internáty prerobené na 500 garzoniek – veľká konkurencia na jednom mieste, každý bude stláčať cenu dole.
AIRBNB Mestská daň pri krátkodobom prenájme: od nového roka povinná, bez kódu od štátu nebude možné bookingovať. V priemere 60 € mesačne, 0,75 € na osobu/noc.
AIRBNB Staré Mesto (BA) má mestskú daň 3,50 €, ostatné mestské časti menej. Airbnb vyberá samostatne, Booking má defaultné nastavenie.
AIRBNB Obsadenosť krátkodobých prenájmov: priemer 40–50 % cez rok, leto 100 %, zima 100 %, mimo sezóny 30 %, sviatky a víkendy obsadené. Bratislava je celý rok stabilná.
DPH Plátca DPH: odvádza 5 % z čistej sumy, má nárok na odpočet 23 % DPH z nákladov (auto, telefón, benzín, notebook, spotrebný materiál).
DPH Je výhodnejšie byť platcom DPH pri krátkodobých prenájmoch – neplatiť len DPH z provízie, ale odpočítavať si vstupnú DPH.
AIRBNB Pri obsadenosti 87–91 % je pozitívny cash flow. Kľúč: dobré tooly, super lokalita, interiér od dizajnérov.
VYNOS ROI 9 % v Bratislave z 350 000 € bytu vs ROI z 150 000 € bytu v regióne – každý model funguje v inom regióne.
VYNOS Apartmány: hodnota 100 000 €, tržby 30 000 € ročne, čistý zisk 20 000 €.
VYNOS Penzión v Tatrách: rozpočet 400 000 €, očakávané tržby 130 000 € bez raňajok, zisk cca 100 000 €. Cena za noc s raňajkami 50 €.
LOKALITA Pozemok v Slovkove: kúpený za 39 600 €, dnes hodnota 200 000 € (1 000 m² za 200 €/m²). Kúpiť dobre pozemok je základ.
DPH 23 % DPH dole z ceny stavby – stavba bez DPH.
REKO Smart zámok TTLock L2: cylindrická vložka, fyzicky sa otáča (nežerie batériu na otváranie), dá sa otvoriť kľúčom pri vybitej batérii. Kľučka TTLock H1 – PIN kód, vnútri čip programovateľný len na čas pobytu.
AIRBNB Aplikácia Chekin: overenie identity aj mestská daň.
AIRBNB Rentalls software – otázka na spokojnosť v skupine.
REKO 10 smart kľučiek cca 2 000 €.

Týždeň 2026-W25 (15. – 21. júna)

REKO Smart zámok TTLock – cylindrická vložka musí byť fyzicky otočená, lepšie ako samo-otváracie Nuki (nevybíja batériu na otváranie len na wifi). Dá sa otvoriť kľúčom pri vybitej batérii.
PRAVNE Nájomná zmluva so zahraničnými nájomníkmi (napr. Ukrajinci) – robiť dvojjazyčne, aby bolo fér aj pre nájomníka. Preklad cez ChatGPT a potom s nájomníkom prejsť.
PRAVNE Niektoré úrady majú mailom potvrdené, že dvojjazyčná zmluva nie je povinná.
LOKALITA Investičná nehnuteľnosť v CZ – odporúčaní konzultanti: Martin Korenek, Libor Vaka, Realitni Shaker.
LOKALITA Interaktívna mapa na výber lokality: realityhackers.cz – možnosť zvoliť nezamestnanosť, priemerný plat, úbytok obyvateľstva a pod.
LOKALITA Žartovný tip: kúpiť 3-izbový byt v novostavbe na Karline (Bratislava) ako istota.

Týždeň 2026-W13 (23. – 29. marec 2026)

LOKALITA Galanta, Sereď, Dunajská Streda – oblasti s logistickými skladmi (Amazon, DHL), dobrá dostupnosť do TT, BA, NR. Samsung odchádza z GA, čo ovplyvňuje dodávateľov.
REKO Výstavba 3-bytového domu v obci Kosuty: cca 100 m² na podlaže (2 podlažia = 300 m²) + 6 parkovacích miest.
STRATÉGIA Prenájom Ukrajincom: na políciu stačí čestné vyhlásenie o poskytnutí ubytovania, nie trvalý ani prechodný pobyt.
PRÁVNE Čestné vyhlásenie pre políciu overiť na matrike (2 €) alebo u notára (3,70 €). Dávať na dobu určitú – polícia nemá rada neurčitú dobu.
PRÁVNE Pri prenájme cudzincom (Ukrajinci) možno dať prechodný pobyt na dobu určitú podľa nájomnej zmluvy, prípadne na neurčito – majiteľ to môže kedykoľvek zrušiť.
PRÁVNE Malometrážny byt a nájomca so psom: vyžiadať 2-násobný depozit. Závisí od plemena – malé psy často najviac štekajú.
STRATÉGIA Pri výbere nájomcu overiť referencie u predchádzajúceho prenajímateľa.
PODNIKANIE Daňové priznanie k dani z príjmov pri obchodovaní na burze cez s.r.o. – riešiť cez účtovníka.
VÝNOS Byty v Prievidzi sú extrémne lacné, viac ľudí si ich môže kúpiť – treba overiť, či sa dajú ľahko obsadiť. Výnosové percento 5,3 % po rekonštrukcii.

Týždeň 2026-W12 (16. – 22. marec 2026)

PODNIKANIE Jednoosobová s.r.o.: ak v nej nie si zamestnaný, neplatíš sociálne a zdravotné odvody.
HYPOTÉKA SRO musí existovať určitý čas, aby banka akceptovala obrat na hypotéku. Niektoré banky akceptujú už 1 daňové priznanie.
HYPOTÉKA VÚB akceptuje 55 % z obratu do 80 000 € – teoreticky vie požičať až 350 000 € na jednu SRO.
DPH Do 50 000 € obratu ročne nie si platca DPH.
HYPOTÉKA Hypo pre podnikateľov – odporúčaný článok: slavomirmolnar.sk/hypoteka-pre-podnikatelov-zivnostnikov-szco-sro/
HYPOTÉKA Kód 1088 – žiadosť o potvrdenie o zaplatení dane pre banku (platí pre FO aj PO). Manuál na bankari.sk.
STRATÉGIA Kúpiť – prerobiť – prenajať na 5 rokov a potom predať.
PRÁVNE Licenčné zmluvy: poskytovať ich cez kamarátovu firmu, nie svojej vlastnej SRO (riziko krátenia daní).
VÝNOS Čím menší byt, tým lepšie výnosové percento.
LOKALITA Sereď a okolie – veľa firiem, diaľnica, blízko BA, investície kvôli Amazonu. Dvorníky pri Seredi – novostavba s dobrým výnosovým percentom.
HYPOTÉKA Znalecký posudok: banka si ho môže interne skresať o 20 %. Znalec s kontaktmi v bankách vie navýšiť hodnotu, ale príliš vysoká cena môže spôsobiť zrušenie zo strany banky.
PRÁVNE Vzor zmluvy na doživotné právo užívania – špecifická oblasť, odporúča sa právnik.

Týždeň 2026-W11 (9. – 15. marec 2026)

STRATÉGIA Ceny nehnuteľností môžu ešte klesnúť – odporúča sa počkať.
LOKALITA Prešov – kúpa investičného bytu. Ceny 150 000 € za 2-izbový byt.
VÝNOS Investícia do 2-izbových bytov je výhodnejšia ako 3-izbových kvôli výnosovému percentu.
LOKALITA Dubaj: najlepší čas na nákup so zľavou, odporúča sa počkať približne rok na pokles cien o 20 %. Ideálne 80 % LTV a 30-ročná splatnosť namiesto 8-ročnej.
LOKALITA Dubaj: spoločnosť Binghatti stavia 27 projektov, kupujúcich bude rapídne menej – o pár mesiacov pôjdu ceny nižšie.
LOKALITA Projekt Parkside – 1KK okolo 200 000 €, developer nie je renomovaný (Portum od brata je známejší). Dokončenie 2029 = najväčšie negatívum.
LOKALITA Sky Park BA – 3-izbové od 650 – 700 000 €, konkurenčný projekt 3-izby od 550 000 €.
LOKALITA Stavebný pozemok 6 – 7 árov v satelite BA: predajná cena pozemku 200 – 220 000 €. Výstavbou domu a predajom alebo prenájmom sa dá zhodnotiť viac, ale vyžaduje čas.
REKO Rozpočet 100 000 € na stavbu domu aspoň do stavu holodomu.
PRÁVNE Kvalitný právnik na nájomnú zmluvu stojí cca 400 €.
REKO Kompletná rekonštrukcia bytu: 700 €/m² do TOP stavu s vlastným manažmentom. V Prahe 18 – 20 000 Kč (700 – 800 €) pre TOP rekonštrukcie na reflip.
REKO Na prenájom robiť funkčnú a lacnú prerábku – drahá a dizajnová sa na nájme nikdy nevráti. Na reflip ísť do vyššieho štandardu.
REKO Ekonomické stavby: subjekt, ktorý najíma živnostníkov – kvalita je náhodná. Renovia z BA – odporúčaná firma na stavbu domu.
LOKALITA Švajčiarsko: nákup nehnuteľnosti + cca 15 % dane hneď + majetkové dane 0,1 – 0,3 % podľa kantonu. Ľudia držia nehnuteľnosti zadlžené, aby majetkovú daň nemuseli platiť.
STRATÉGIA Niekto vlastní 7 bytov v Trenčíne, predáva väčšinu a sťahuje sa do Švajčiarska. Nechať väčšinu na SK a menšiu časť vo Švajčiarsku.

Týždeň 2026-W10 (2. – 8. marec 2026)

HYPOTÉKA Banka pri novostavbách: štandardne 90 % financovanie, investor musí mať 10 % vlastných.
REKO Cena rekonštrukcie: 700 €/m² do TOP stavu (manažovanie partíi svojpomocne).
REKO Referencie na firmy: Blockwork (drevostavby), Renovia. Na murované domy odporúčajú overiť viacero firiem.
LOKALITA Byt vs apartmán v Bratislave: apartmány sú lacnejšie, ale treba zvážiť legislatívne rozdiely (svetelnosť, parkovanie) a likviditu.
DPH Kúpa bytu bez DPH ako FO podnikateľ: musíš byť platca DPH ak chceš odpočet. Pri predaji DPH tiež musíš odviesť. Odpisovanie je dlhé – konzultovať s ekonómkou.
VÝNOS Garantovaný prenájom: Renthub berie 20 % z celkového nájmu. Skúsenosti s garantovanyprenajom.sk – negatívne. Rentodo a riesimebyvanie.sk (Martin Čap) – dôveryhodné. SRA.sk – pomôže s problémami, ale negarantuje nájom.
HYPOTÉKA AI vie pomôcť s prípravou zmlúv a právnych otázok pri správnom promptovaní.
DPH Daňová optimalizácia: FO dať nehnuteľnosť do obchodného majetku = 0 % daň. Pri predaji treba vyňať a čakať 5 rokov. SRO = maximálne zdanenie pri predaji.
DPH Odpisy na SRO: kracú hodnotu majetku, pri predaji sa platia vysoké dane. Dať na SRO nie je výhodné.
PRÁVNE Pozor na podvodné inzeráty na Bazosi – falošné dražby, kde žiadajú zálohu vopred. Pri normálnej dražbe vieš zložiť hotovosť na mieste.
PRÁVNE Triedenie odpadu: ak nájomca nie je nahlásený na pobyt, zodpovednosť za odpad má prenajímateľ (prenesená povinnosť). V niektorých mestách to majú v správcovských poplatkoch.
STRATÉGIA Nekupovať 1 – 2 byty, ale rozkladať riziko na viac nehnuteľností.
PRÁVNE Nájomná zmluva je často len „zdrap papiera“ – vymôcť si ju je zdĺhavé a nákladné. Riešenie: notárske zápisnice alebo poistenie nájmu.
PRÁVNE Prípad nedoplatku 1 000 € po 2,5 rokoch – depozit to pokryl.
STRATÉGIA Pri neplatičoch riešiť už po týždni omeškania. Maximálna tolerancia: 1 týždeň, potom konať.
PRÁVNE Nedoplatok za energie 2 000 € kvôli otvorenej mrazničke. Odporúča sa monitorovať spotrebu – napr. Shelly Pro 3EM.
HYPOTÉKA Financovanie v ČR: cez OSVČ (prechodný pobyt) alebo TPP, prípadne SRO. Prechodný pobyt v ČR vybavený za 50 dní.

Týždeň 2026-W09 (23. February – 1. marec 2026)

PRÁVNE Pri krátkodobej nájomnej zmluve (podľa zákona o krátkodobom nájme) sa ľahšie ukončuje vzťah ako podľa Občianskeho zákonníka.
PRÁVNE Po ukončení nájomnej zmluvy nemožno násilne vystahovať nájomcu – porušenie domovej slobody. Týka sa to aj zmeny zámkov a odpojenia energií.
STRATÉGIA Postup pri neplatičoch: 1. dohoda o ukončení, 2. vyplatiť nájomcu aby odišiel, 3. nátlak (ukončenie zmluvy, druhý nájomca čaká). Vyhnúť sa súdom – môžu byť straty v desiatkach tisíc eur.
PRÁVNE Nájomca nesmie byť vyhodený silou – zavolá políciu a podá trestné oznámenie za porušenie domovej slobody.
PRÁVNE Po ukončení nájomnej zmluvy nemožno nájomcovi odpojiť elektrinu, vodu ani vymeniť zámok – trestný čin.
HYPOTÉKA VÚB akceptuje príjem z licencie – podmienka pravidelnosť aspoň 6 mesiacov.
HYPOTÉKA Notársky zápis o uznaní dlhu so súhlasom na vykonateľnosť – účinný nástroj na vymáhanie.
PRÁVNE Poistenie nájmu (napr. Rentodo) – kryje platenie nájmu na 1 rok a škody v byte.
VÝNOS Zlato za posledných 20 rokov (2006 – 2026) prekonalo alebo sa vyrovnalo S&P 500 aj po započítaní dividend.
VÝNOS Zlato kúpené v roku 2022 za cca 1 800 €/unca.
STRATÉGIA Do zlata dávať len peniaze, ktoré nebudeš nikdy potrebovať. Diverzifikovať, 10 – 15 % z investovanej sumy. Dlhodobé držanie 15+ rokov.
VÝNOS Spread pri zlate 18 – 20 % pri nákupe a predaji. Zlato môže zostať podhodnotené 5 – 10 rokov.
STRATÉGIA Predať časť zlata, zobrať hypotéku, kúpiť byt na prenájom – výmena hodnoty za hodnotu, majetok sa znásobí.
VÝNOS Rakúska mincovňa Münze Österreich (Philharmoniker) – najdôveryhodnejšia. Dá sa kúpiť anonymne do určitej sumy aj s kuriérom.
STRATÉGIA Kupovať menšie uncovky (0,1 alebo 1/4 unce) kvôli flexibilite predaja. Nevýhoda: vyššia marža.
VÝNOS 1-unca zlatá minca: nákupná cena 4 600 € (k 15.2.2026).
STRATÉGIA Ak nemáš na celú uncu, nekupuj zlato – radšej investuj do vzdelania alebo podnikania na zvýšenie príjmu. Až potom zlato.
STRATÉGIA Zlato = ochrana majetku, nie nástroj na zbohatnutie. Zaradiť ho do portfólia až keď je portfólio dostatočne veľké.
PODNIKANIE Pomocou AI (správne promptovanie) vieš diskutovať o právnych a daňových otázkach.

Týždeň 2026-W08 (16. – 22. February 2026)

VÝNOS Prenájom apartmánu (Slnečné pobrežie, Bulharsko) – nevynášal, sezónne len 5 mesiacov v roku. Za 3 roky zarobené 8 000 € na hodnote. Negatívne hodnotenie.
LOKALITA Investície v Batumi, Káhire, Dubaji. Batumi rastie na hodnote, Káhira zarába výborne takmer celoročne, Dubaj celoročne. Najlepšia: Dubaj, plán do Abu Dhabi (chystá sa Disneyland).
LOKALITA Mimo SK a CZ treba minimálne 30 – 50 % cash flow vlastných zdrojov. Bankové úvery sú často nevýhodné.
LOKALITA Bali – vlastníctvo vily možné cez indonézsku osobu alebo firmu. Pri apartmáne rovnako – ide o pozemok (lease hold).
VÝNOS ETF vs nehnuteľnosti: s pákou (hypotékou) by z tých istých peňazí bolo 6 – 8 bytov namiesto ETF.
REKO Overený elektrikár na dokončovacie práce v Bratislave – hľadať cez odporúčania.
PRÁVNE Pri neplatičovi: po 2 mesiacoch dať výzvu, ukončiť nájomný vzťah. Dohoda – dohoda – dohoda, najskôr mierne kroky.
PRÁVNE Nájomná zmluva s drobnými opravami do 100 € na náklady nájomcu. Odporúča sa ústna dohoda pred nasťahovaním, že opravy do 200 – 300 € ročne rieši nájomca.
PRÁVNE Pri odovzdaní bytu mesiac predtým: drobné opravy (tečúca batéria, kvapkajúci sifón) riešiť na vlastné náklady kvôli dobrým vzťahom.
PRÁVNE Starostlivosť o nájomcu = dlhšie zotrvanie v nájme (aj viac ako 1 rok).

Týždeň 2026-W07 (9. – 15. February 2026)

DPH Musíš byť platca DPH a v byte podnikať (Airbnb, Booking, sídlo, kancelária). Dlhodobý nájom je oslobodený od DPH.
LOKALITA Komárno – ceny prijateľné, 2-izbový byt do 100 000 €.
LOKALITA Prešov – 2-izbový byt 150 000 € (považované za šialenstvo).
HYPOTÉKA Predčasné splácanie: banka na tom zarába menej, ale ukazuje to disciplínu. Pri splatení hneď po 2 týždňoch – problém. Po nejakom čase – v poriadku.
HYPOTÉKA Hypo po 3 mesiacoch zamestnania: možné, ak zamestnanie nie je sezónne.
DPH FO daruje SRO nehnuteľnosť: SRO musí zaplatiť daň z príjmu na základe znaleckého ohodnotenia.
STRATÉGIA Trend prenájmu len s kuchyňou bez nábytku – pomaly nový štandard na SK.
STRATÉGIA Len 20 – 30 % nájomcov má vlastný nábytok.
HYPOTÉKA Refinancovanie: aktuálne sadzby 4 – 4,5 %? Informácie od finančných poradcov nie vždy pravdivé – bránia si províziu.
PRÁVNE Advokát na realitné zmluvy – odporúčanie: Mojmír Plavec z realitnaklinika.sk.
HYPOTÉKA VÚB akceptuje diéty (per diems), ak sú vyplácané na účet.
HYPOTÉKA 3 hypotéky: spojiť do jednej alebo držať oddelene? Oddelené = väčší manévrovací priestor pri predaji. Spojené = banka sa lepšie pozerá na menej úverov.
STRATÉGIA Plán: kupovať, refinancovať, refinancované peniaze ďalej investovať, čo najmenej vlastných zdrojov. Budovať generačné bohatstvo.
STRATÉGIA Zvyšovanie nájomného: raz ročne o infláciu. Robiť dodatok k zmluve s novou sumou.
STRATÉGIA Zvyšovať nájom z čistého nájomného (bez energií a služieb). Energie ísť podľa skutočnej spotreby.
DPH Daňové priznanie pri prenájme ako FO – do nákladov dávať nábytok (gauc, stol, lampa, postel). Výdavky z roku 2024 akceptujú aj v 2025 ak sa byt pripravoval na prenájom.
VÝNOS Finančná rezerva 50 000 €: odporúčaný IAD realitný fond. Štandardný vstupný poplatok 3 %, cez depozitné konto 0,5 %, pri investícii nad 16 000 € cez poradcu 0 %.
DPH IAD – zrážková daň 19 %, IAD pošle peniaze už očistené od dane.
HYPOTÉKA Hypo s offset kontom (napr. Fio) – šetrí na úrokoch, žiadna zrážková daň. Úrok cca 3,5 %.
HYPOTÉKA Licenčná zmluva – banka akceptuje príjem po 3 – 6 – 12 mesiacoch.

Týždeň 2026-W06 (2. – 8. February 2026)

HYPOTÉKA Príjem z prenájmu banka uznala po 3 mesiacoch – vyžadujú nájomné zmluvy.
DPH Daňové priznanie k dani z nehnuteľností: dá sa podať online cez slovensko.sk ak máš občiansky s digitálnymi podpismi, ale nie pri všetkých mestách.
DPH Odpisy vyššie ako príjmy: možno odpísať len do nuly. Prevod do ďalších rokov nie je možný pri prenájme podľa diskutujúcich.
DPH Daňový poradca/účtovník špecializovaný na príjmy z nehnuteľností (prenájmy, výstavba, predaje, FO, PO) – odporúčania v skupine.
HYPOTÉKA SRO predá FO: transferové oceňovanie – vždy treba znalecký posudok. Banka akceptuje ako bonitu po daňovom priznaní za daný rok.
HYPOTÉKA Banka neakceptuje fakturáciu medzi vlastnými firmami (svoje SRO navzájom alebo medzi blízkou rodinou).
PRÁVNE Zmena dispozície z 2-izb na 3-izb: treba ohlásiť stavebnému úradu.
HYPOTÉKA Banky vyžadujú výpisy z účtu za posledných 6 mesiacov.
STRATÉGIA Výber nájomcu: matka s dvoma deťmi – najrizikovejší nájomca, ak nemá vysokú korporátnu pozíciu. Vyžiadať referencie, zdokladovať príjem.
STRATÉGIA Overenie referencií u predchádzajúceho prenajímateľa – kľúčové pred výberom nájomcu.
STRATÉGIA Nájomca matka s dieťaťom – IT pracovníčka, platí na deň presne, maminky sú spoľahlivé lebo spravia všetko pre deti.
PODNIKANIE TPP a zároveň konateľ v SRO – bežná kombinácia, funguje.
HYPOTÉKA Energopomoc: chodí automaticky na adresu trvalého pobytu, netreba žiadať.
HYPOTÉKA Zvýšené zálohové platby správcovi bytu napr. o 30 – 50 € mesačne.
STRATÉGIA Všetky náklady prenášať na nájomníka. Každý rok zvyšovať nájom o infláciu.
STRATÉGIA Neprenajímať pod cenu – jeden odíde, druhý príde. Treba sledovať trh v okolí.
STRATÉGIA Do zmluvy dať právo zvýšiť nájom o infláciu a pri zvýšení cien energií.
PRÁVNE Vyúčtovanie energií pri odchode nájomcu: teplo dať 1,1-násobok zálohy. Správca zvyčajne nerobí prepočet na nájomcu.
PRÁVNE Nastaviť zálohové platby na reálnu spotrebu, aby nevznikali veľké nedoplatky. Pri odchode nájomcu rozdeliť preplatok/nedoplatok pomerne podľa počtu mesiacov.
PODNIKANIE Pri založení živnosti popri zamestnaní: po 6 mesiacoch odvodových prázdnin mikro odvod 131,34 € do sociálky.
HYPOTÉKA Druhá nájomná zmluva v súbehu bez prerušenia – banka akceptuje príjem.

Týždeň 2026-W05 (26. január – 1. február 2026)

HYPOTÉKA PSS ponúka stavebné úvery a medziúvery.
DPH Kúpa pozemku: banka berie cenu s DPH alebo bez DPH podľa toho, či odpočítavaš DPH. FO nemôže žiadať odpočet DPH.
STRATÉGIA Pri nájme poľnohospodárskej pôdy na 10 rokov: dať do zmluvy inflačnú doložku. Vyjednávať skôr 5-ročný nájom.
PRÁVNE Poľnohospodárske družstvá často dávajú predkupné právo alebo výlučné právo na ďalší prenájom – jednoznačne vylúčiť.
PRÁVNE Elektronické podanie na kataster: vyžaduje potvrdenie o bezdĺžnosti od správcu podpísané KEPom. Jednoduchšie: všetko offline + konverzia u notára (pár eur navyše).
LOKALITA Kritéria pre výber mesta na investíciu: max 2 hodiny cesty, max -5 % pokles obyvateľstva za 10 rokov, max 5 % nezamestnanosť, pomer priemernej mzdy k cene nehnuteľnosti.
LOKALITA Mestá nad 10 000 obyvateľov: Levice skóre 24 (ale -7 % úbytok = KO), Nitra 6, Trnava 8, Trenčín 11. Investor investuje v Senici, Holíči a DS.
LOKALITA Komárno – 99 % maďarsky hovoriacich, slabý trh práce, riziko.
LOKALITA Šamorín – najväčšie kasíno v SR, najväčší športový hotel, 15 min do centra BA, ceny smiešne oproti Bratislave.
LOKALITA Pomer inzerátov na predaj vs. na prenájom – čím viac na predaj, tým lepšie pre investora.
STRATÉGIA Kúpa nehnuteľnosti v novostavbe krajského mesta: 10 % vlastné financovanie, ideálne za cash, potom nadhodnotiť a vybrať 90 – 100 % kapitálu späť.
STRATÉGIA Workshop Erika Minara za 199 € – pre začiatočníkov. Pre pokročilých nič nové. Dôležitá je akcia, nie workshopy.
HYPOTÉKA Pri objeme úverov nad 630 000 € treba kombinovať príjmy: SRO (obrat do 80 000 €), prenájom, licenčné zmluvy, živnosť.
HYPOTÉKA FO príjem nad 9 000 € mesačne – banky ťažšie veria.
HYPOTÉKA ČSOB dáva 20-ročné splatnosti na investičné úvery, Fio a VUB nie. Leasing na budovu 20 – 25 rokov.
HYPOTÉKA ČSOB: 1,5-násobok tržieb, hospodársky výsledok musí byť väčší ako ročná splátka. Limit 500 000 €.
HYPOTÉKA Tatra banka: berie cca 55 % z prenájmu aj s energiami. Potom refinanc do Prima banky po roku.
LOKALITA Dubaj – nízke % hypotéky, rýchly trh, veľa novostavieb. Na sekundárnom trhu bude chýbať likvidita. Na Dubaj treba 50 – 60 % cash.
LOKALITA Gruzínsko – byt stojí cca 70 000 € dokončený. Geopolitické riziko (Rusko). Batumi – už ďaleko, neodporúča sa.
STRATÉGIA EÚ má reálne katastrálne úrady, demokraciu, financovanie, stabilné zákony, vymožiteľnosť práva. Oproti Dubaju, Egyptu, Gruzínsku – jasná výhoda.
VÝNOS Cash do nehnuteľností nepatrí – cash patrí do akcií, realitných fondov, krypta.
HYPOTÉKA Refinancovanie pri zostatku 47 000 € a úroku 3,6 % – pri 44 rokoch sa to neoplatí. Radšej znalecký posudok a vybrať kapitál.
HYPOTÉKA Refinanc na 100 % financovanie so záložným právom na viac nehnuteľností + bezúčelovo navýšiť. Bezúčel riešiť ako posledné.

Týždeň 2026-W04 (19. – 25. január 2026)

HYPOTÉKA Hypotéka po 3 mesiacoch zamestnania – možné, ale sezónna práca môže byť problém.
DPH FO daruje nehnuteľnosť SRO – SRO platí daň z príjmu na základe znaleckého ohodnotenia.
STRATÉGIA Kuchyňa + obývačka a zvlášť spálňa – preferovaný layout nájomcov.
STRATÉGIA Rastúci trend: byty na prenájom len s kuchyňou (bez nábytku) – nový štandard na Slovensku.
HYPOTÉKA Hypo rozdelit na samostatné úvery na každý byt vs spojiť – podľa cieľa a plánu. Každé rozhodnutie má svoje pre a proti.
STRATÉGIA Cieľ: maximalizovať, nepredávať, budovať generačné bohatstvo, žiť z kapitálového rastu. Žiť z nájomného je ilúzia.
HYPOTÉKA ČSOB – v osobnom účte nevidno zaplatené úroky pri splátke, treba ísť do samostatného úveru a tam pozrieť pohyby.
PRÁVNE Nájomca podpísal krátkodobý nájom na rok, po 4 mesiacoch odišiel. Depozit možno zadržať pri porušení zmluvy. Pri výpovednej lehote 1 mesiac a odchode zo dňa na deň – kompenzácia je namieste.
PRÁVNE Kvalitný výber nájomcu = 80 % úspechu. Žiadneho nájomcu sa nedá dokonale overiť – každému sa môže zmeniť situácia.
PRÁVNE Depozit vrátiť až po vyčíslení energií a poškodení. Ak byt treba maľovať, odpčítať z depozitu a zvyšok vrátiť.
PRÁVNE Obhliadky robiť ešte kým nájomca býva v byte (po dohode, za jeho prítomnosti).
PRÁVNE Ak nájomca nedodrží výpovednú lehotu, platí nájom dokým nie je byt znova prenajatý. Depozit držať do nájdenia nového nájomcu.
LOKALITA Pod Tatrami budova (rodinný dom) so 6 bytmi a 3 komerčnými priestormi. Hypo len na rodinný dom/byt na bývanie. Prekvalifikovať na bytový dom s polyfunkciou – treba overiť územný plán.
LOKALITA Územný plán sa dá zmeniť, ale je to na dlhšie a drahšie.

Týždeň 2026-W03 (12. – 18. január 2026)

PRÁVNE Komunálny odpad: ak má nájomca prechodný alebo trvalý pobyt, prechádza povinnosť na neho. Stačí notársky overené čestné prehlásenie (že nemá nezaopatrené deti a nie je v manželstve) a nájomca sa môže sám prihlásiť na obecnom úrade.
HYPOTÉKA Refinancovanie: ak finančná poradkyňa tvrdí že aktuálne úroky sú 4 – 4,5 %, klame aby neprišla o províziu.
PRÁVNE Advokát na realitné zmluvy – Mojmír Plavec (realitnaklinika.sk).
HYPOTÉKA VÚB akceptuje diéty (per diems) ak sú vyplácané na účet. Do akej výšky – treba overiť.
HYPOTÉKA 2-poschodový dom prerobiť na 3 byty – odporúčaný článok na dennikn.sk o obnove domu zo 70. rokov.
HYPOTÉKA 5 bytov – pri vytahovaní kapitálu z 2 hypoték vo VÚB (každá cca 10 000 €) – 100 % financovanie so záložným právom na viac nehnuteľností je optimálne.
HYPOTÉKA Bezúčelový úver riešiť ako poslednú možnosť – každá banka má iné podmienky. Lepšie brať navýšenie ako účel.
STRATÉGIA Zvyšovať nájomné raz ročne o infláciu. Robiť dodatok k zmluve.
DPH Pri prenájme ako FO (mimo obchodného majetku): do nákladov možno dať nábytok (gauc, stôl, lampa, posteľ) kúpený v danom roku alebo v roku prípravy bytu.
VÝNOS Finančná rezerva 50 000 €: IAD realitný fond. Vstup 3 % (obísť cez depozitné konto na 0,5 %, alebo cez poradcu nad 16 000 € na 0 %). Zrážková daň 19 % – IAD odvádza automaticky.
HYPOTÉKA Hypo s offset kontom (Fio) – šetrí na úrokoch, úrok cca 3,5 %, bez zrážkovej dane.
HYPOTÉKA Licenčná zmluva – banka akceptuje príjem po 3 – 12 mesiacoch.
HYPOTÉKA Maďarský advokát na reality – kontakt cez skupinu.

Týždeň 2026-W02 (5. – 11. január 2026)

HYPOTÉKA Tatra banka berie zahraničný príjem, ale príjem v inej mene ako EUR neprešiel.
HYPOTÉKA Viacero bánk akceptuje švajčiarsky príjem, problém je materská dovolenka – banka nezoberie do úvahy príjem z TPP.
DPH Kúpa pozemku: banka berie cenu bez DPH ak si firma a budeš odpočítavať DPH, inak s DPH.
STRATÉGIA Pri prenájme veľkého poľa (rolníkovi): dať inflačnú doložku, zmluva na 5 rokov (nie 10). Vylúčiť predkupné právo družstva.
PRÁVNE Nájomca – psychiatrická hospitalizácia: nevydávať veci bez súhlasu nájomcu. Vyžadovať notárom overené splnomocnenie.
PRÁVNE Ak nájomca nie je zbavený spôsobilosti, veci nemožno vydať tretej osobe bez jeho súhlasu.
HYPOTÉKA Hypo so švajčiarskym príjmom: možné len v SLSP, VUB a možno TB.
LOKALITA Mestá na investíciu: Senica (plat 1 100 €, byty 60 000 €) vs BA (plat 1 300 €, byty 150 000 €) – Senica má vyšší potenciál rásť percentuálne.
STRATÉGIA V krajských mestách investovať len do novostavieb – 10 % vlastné, ideálne za cash, zariadiť, nadhodnotiť a vybrať 90 – 100 % kapitálu späť.
STRATÉGIA Diverzifikovať – rovnako ako pri akciách. Zákaz Airbnb v Budapešti a ďalších mestách – riziko preinvestovania v BA Airbnb.

Týždeň 2026-W01 (29. december 2025 – 4. január 2026)

DPH Výber peňazí z vlastnej SRO pomocou licenčnej zmluvy – daňový úrad to môže posúdiť ako krátenie daní.
STRATÉGIA Poistenie bytu pre investorov: UNIQA má krytie aj na nájomcu (škoda tretej osobe). Vyžiadať ponuku z každej poisťovne, porovnať ceny a podmienky.
STRATÉGIA Poistenie riešiť cez finančného sprostredkovateľa a potom skontrolovať cez AI nástroje.
HYPOTÉKA Unicredit zamietla spotrebný úver na SRO kvôli „zlému ratingu“ na FO. Možné príčiny: predčasné splácanie, exekúcie, omeškané platby na ZP/SP, zabudnutá kreditka, prečerpanie účtu, pokuty, platby na tipovacie hry.
HYPOTÉKA Banky nemôžu požičiavať rizikovým klientom – NBS diktuje pravidlá. Banka radšej zarobí 3 % s istotou než 10 % s rizikom.
HYPOTÉKA Pri zamietnutí úveru na IČO (SRO) by sa nemal prejaviť v registri FO ako zamietnutá žiadosť.
HYPOTÉKA Pred zamietnutím skontrolovať bankový aj nebankový register na zabudnuté záväzky (paušál, mobil, kreditka).
HYPOTÉKA Pri spotrebných úveroch do 10 000 € nie je zvyčajne pokuta za predčasné splatenie (Zákon č. 129/2010 Z. z., § 16).
HYPOTÉKA Žltý melón (Neofinance/Žltý melón) – často zamieta úvery.
PRÁVNE Nájomca hospitalizovaný na psychiatrii – bez notárom overeného splnomocnenia nepúšťať nikoho do bytu. Hospitalizácia pri zmysloch trvá cca 2 mesiace (gamblerstvo, alkohol, drogy), pri depresii 2 týždne.
HYPOTÉKA Švajčiarsky príjem na hypotéku: možné v SLSP, VUB a možno TB.

Týždeň 2025-W52 (22. – 28. december 2025)

HYPOTÉKA Moneta banka CZ: firemný účet za 4€/mesiac. Môže poskytnúť až 30 mil. Kč pre PO s dvomi účtovnými závierkami (min. 13 mesiacov podnikania). Úver 70% LTV, o 1–1,5% horšia sadzba ako hypo FO, 30-ročná splatnosť.
STRATÉGIA V ČR firma (SRO) vezme úver a požičia FO na zmluvu o zápožičke, FO vlastní byt. Využívajú to ľudia, ktorým došla bonita.
HYPOTÉKA Pre OSVČ v ČR: ČSOB po 6 mesiacoch fakturácie vie dať úver. Odporúčanie: mať živnosť s kódom IT služby a software.
HYPOTÉKA Pre OSVČ fakturáciu v ČR: maximálny uznateľný príjem 300 tis. Kč mesačne, banka kráti koeficientom 0,7 na 210 tis. Kč. Pri 70% DSTI a úroku 4,5% vychádza úver až 25 mil. Kč.
HYPOTÉKA Uznateľný príjem banka počíta ako mesačný priemer z posledných 3–6 mesiacov. Dôležitý je príbeh – krátka história (napr. 3 mesiace vysokej fakturácie) nemusí prejsť riskom.
HYPOTÉKA 30 mil. Kč je na 70% LTV, zvyšok sú vlastné zdroje.
STRATÉGIA Do februára 2026 sa dajú cez stavebné sporiteľne vyberať nezaistené úvery bez viazania na nehnuteľnosť. Dá sa tak pokryť časť vlastných zdrojov pri nákupe.
STRATÉGIA Dozaistenie zo stavebka (nezaťaženej nehnuteľnosti) pokryje časť vlastných zdrojov.
DPH Ak plánuješ vyťahovať peniaze zo SRO formou licenčného poplatku, treba uzavrieť licenčnú zmluvu. Výška poplatku môže byť dynamická na faktúre.

Týždeň 2025-W51 (15. – 21. december 2025)

REKONŠTRUKCIA Do prenájmu je lepšie dať samostatnú práčku a sušičku. Kombinácia 2v1 má menší bubon, horšie suší, po čiernom prádle ostávajú zmolky na bielom.
REKONŠTRUKCIA Skúsenosť: Whirlpool práčka 8 rokov v prenájme, ide 2× denne, stála 400€. Do nájomného bytu nemá zmysel kupovať Miele – zbytočne drahé.
REKONŠTRUKCIA Bosch umývačka za 700€ odišla 2×. Odporúčanie: kupovať low-cost značky (Candy) do nájomných bytov.
REKONŠTRUKCIA Najlepšie sušičky: Electrolux a Gorenje. LG a Whirlpool nie sú dobré.
REKONŠTRUKCIA Opačná skúsenosť: Beko umývačka (low-cost) odišla krátko po záruke, Bosch/Siemens/Liebherr držia roky. Pri vlastnom bývaní sa prémiové značky oplatia.
REKONŠTRUKCIA Kombinácia 2v1: ak perieš 8 kg, sušička nie je stavaná na 8 kg – treba odobrať časť prádla. Bubny pri pretážovaní skôr odchádzajú.
REKONŠTRUKCIA Niektorí dávajú prednosť 2v1 z praktických dôvodov – keď sušili v izbe, tvorili sa plesne. Po pol roku vymenili 1+1 za 2v1 a sú spokojní.

Týždeň 2025-W50 (8. – 14. december 2025)

PRÁVNE Overenie podpisu s Apostilou v BA – otázka na miesto vybavenia.
HYPOTÉKA Slovenská TPP + SK SRO a česká živnosť + formulár A1 – skúsenosti s neplatením odvodov. Ak platíš odvody na SK, netreba platiť ani soc. ani zdrav. v ČR, treba doložiť A1.
HYPOTÉKA Ktorá banka na Slovensku uznáva najviac % z tržieb SRO? SLSP si percento z obratu ráta a vychádza dobre.
HYPOTÉKA Príjem z prenájmu pri zmene nájomníka: banka akceptuje len nový príjem, ktorý musí bežať minimálne pol roka. To isté platí pri každej zmene nájomníka – začína nová šesťmesačná lehota.
HYPOTÉKA Ak máš príjem z prenájmu v daňovom priznaní, banka ho akceptuje.
DPH Živnosť popri zamestnaní – odvody (131€/mesiac) sa platia od 6. mesiaca. Zmeny by mali byť účinné od 1.6. alebo 1.7.2026.
DPH Živnosť – riešenie: prerušiť a otvoriť len na 1 deň, kedy budeš fakturovať. Výjde ťa to na 5€ na odvodoch (Mihal).
DPH Živnosť: pri príjme do 9 000€ ročne odvody cca 135€ mesačne. Nad 9 000€ približne 2× toľko.
STRATÉGIA SRO založí SRO = miniholding. Max 3× 1-osobová SRO. VUB pri 2 spoločníkoch berie 12% z obratu.
REKONŠTRUKCIA Do 1. investičného bytu: radšej samostatná práčka a sušička (kondenz steká do nádobky, miestnosť nie je vlhká). Kombinovaná 2v1 má viac nevýhod. Alternatíva: odvlhčovač vzduchu.
LOKALITA Byt v Rovinke do 750€ aj s energiami – hľadanie.

Týždeň 2025-W49 (1. – 7. december 2025)

HYPOTÉKA Pri úroku do 3% na hypo dávajú zmysel akcie na hypo. Nie je univerzálna rada – závisí od portfólia a akceptácie rizika.
HYPOTÉKA Doistenie hypotéky je teoreticky možné, ak by klesla trhová hodnota nehnuteľnosti pod úroveň zabezpečenia.
PRÁVNE Rodinný dom a jeho prerozdelenie na bytové jednotky – proces prehlásením vlastníka.
PODNIKANIE Mentoring Tomáša Pieružeka "Finančná sloboda do 10 rokov" – 5 000€ za 6 mesiacov. Názory: stačí sledovať podcasty zadarmo.
PODNIKANIE Robo Koch mentoring: 1 800€ za 90 min konzultáciu, neskôr 5 000€/rok. Roman Kružliak: 3 500€ za 2 dni. Martin Korenek: 1 700€ za 3 hodiny.
PODNIKANIE Mentoring – 99% vecí človek vie, ale to 1% vie vrátiť peniaze niekoľkonásobne.
PODNIKANIE Kružliak je pre začiatočníkov, Koch pre pokročilých, Korenek čisto na ČR.
STRATÉGIA Roman Kružliak: požičané 3,5 mil. €. Strop úverov je medzi 3–4 mil. € pre FO. Cesta nekonečného rastu nie je cez fyzickú osobu, ale cez SRO.
STRATÉGIA Roman si hodí byty do SRO a z VUB ťahá 30–40% bezúčelovo. ČSOB je v tomto lepšia.
STRATÉGIA Správne zvolený účtovník ti urobí obrat aký potrebuješ – to Kružliak neprezradí.
STRATÉGIA Kľúčová rada: byt v majetku firmy nesmie byť účtovaný ako dlhodobý majetok. Činnosť SRO: nákup a predaj tovaru, maloobchod a veľkoobchod.
STRATÉGIA Romanove miliónové obraty sú z flipov nehnuteľností.
DPH Právnické osoby so zdaniteľnými príjmami do 100 000€ – sadzba dane 10% v roku 2025.
DPH Daň z nehnuteľnosti si zahrň do nájomného. Pri dani 48€/rok vychádza 4€/mesiac.
HYPOTÉKA SLSP akceptuje 3 mesiace príjmu z prenájmu. 50% priemer z 3 mesiacov, pri DP 60%.
HYPOTÉKA CSOB: 70% z prenájmu. Tatra banka: 55%. SLSP: 60%. FIO banka: 70% čistého príjmu.
HYPOTÉKA FIO banka nemá provízie pre finančných poradcov, preto vám ju neodporúčajú.
HYPOTÉKA FIO má aj hyposporiaci účet a takmer najnižšie úrokové sadzby na trhu, ale na príjem sa pozerá veľmi úzko (hlavne TPP).
VÝNOS Prvý byt: 2 roky -40€ mesačne, za ten čas byt stojí o 20 000€ viac, hypotéka splatená o 4 000€.
LOKALITA Garzonka v BA za 200 000€ je prestrelená cena. Projekt Pristavná alebo Alvy sú lepšie lokality a lacnejšie.
STRATÉGIA Družstevný byt: dáš 20%, 80% hypotéku si berie družstvo – nepreverujú tvoju bonitu. Vhodné ak už máš vyčerpanú bonitu, si 45+, alebo máš cash.
VÝNOS Pri družstevnom bývaní fungujú všetky 3 výnosy: splácanie istiny nájomníkom, rast hodnoty, cashflow.
STRATÉGIA V ČR si vieš kúpiť akýkoľvek byt a tváríš sa, že je družstevný (napr. Bidli.cz). Obmedzenie: môžeš prenajímať len 1 byt na bytovku.
STRATÉGIA V ČR vieš dobre škálovať – malá bariéra vstupu, jazyková aj legislatívna. Ak máš dosť kapitálu, vieš relatívne rýchlo vyrásť na cca 30 miliónov CZK v úveroch.
PODNIKANIE Erik Minár: 199€ za 4-hodinové školenie. Ide viac do hĺbky – možnosti financovania, tipy ako rásť, bonita, zariaďovanie.
STRATÉGIA Romanov model nefunguje spolu s SRO – on narástol, keď ešte nebolo DTI/ DSTI.
HYPOTÉKA Tatra banka nepýta potvrdenie o výplate dividend.
HYPOTÉKA Môžeš prenajímať byt, v ktorom máš trvalý pobyt – banka to akceptuje klasicky ako investičný byt.
HYPOTÉKA CSOB, SLSP, UniCredit – na preukázanie príjmu z prenájmu stačia 3 mesiace.
HYPOTÉKA Bankám stačí nájomná zmluva a výpisy z účtu – daňové netreba, ale môže to byť výhodnejšie pre bonitu.
HYPOTÉKA VÚB berie príjem z prenájmu, vyžaduje nájomnú zmluvu a platby z účtu od tej istej osoby.
PODNIKANIE Finax je drahý – extrémne vysoké poplatky.
PODNIKANIE Založ brokera a kúp S&P 500, MSCI World – hneď máš 2% zarobené na vstupných poplatkoch. Trading212 dáva cashback z každého nákupu 1,5%.

Týždeň 2025-W48 (24. – 30. november 2025)

STRATÉGIA Hľadaj finančného poradcu, ktorý sám investuje do bytov – retailoví poradcovia nerozumejú špecifickým potrebám investorov.
STRATÉGIA Radoslav Papánek (Gepard Finance) – sám investuje do bytov, schopný. Postupne ale deleguje prácu.
HYPOTÉKA Negatívny cashflow vs. rast ceny: prvý byt bol -40€ 2 roky, ale medzičasom narástol o 20 000€ a hypotéka splatená o 4 000€. Návratnosť treba počítať z kombinácie rastu ceny, cashflow, prepákovania a inflácie.
HYPOTÉKA DVA Príjmy z JEDNÉHO bytu: kombinácia daňového priznania (za predošlý rok) a nájomnej zmluvy (po 6 mesiacoch v novom roku) – otázne, či banka akceptuje. Dá sa to ale v banke skúsiť.
DPH Daň z nehnuteľnosti – zahrň do nájomného.
PRÁVNE Dodatok k nájomnej zmluve pri rozširovaní o nového nájomníka – stačí dodatok, podpisy všetkých strán.
STRATÉGIA Nehnuteľnosti sú dobré na vyrást a následne preklápať portfólio do iných aktív (s vekom menej časovo náročné).
VÝNOS Karpis (Finax/Iness) tvrdí, že byty sú najhoršia investícia. Názor v skupine: s LTV nad 50% majú nehnuteľnosti zmysel, s nižšou sa už viac oplatia akcie. Dôležité: diverzifikovať.
VÝNOS Recesia a nehnuteľnosti: ľudia neprestanú bývať a platiť nájmy. Reálny pokles 10-20% nie je nič zvláštne.
HYPOTÉKA Prima banka: 2 000€ na 8 rokov s 0% úrokom za poplatok 100€ (vratný po 18 mesiacoch). Zapisuje sa do registra ako spotrebný úver.
HYPOTÉKA Družstevné bývanie YIT: ceny sú nadhodnotené oproti trhu (asi o 5-15%). Počiatočná výhoda pre investorov zmizla.
VÝNOS Novostavby v BA: hneď vyplýtvaš bonitu a končíš. Treba sa spoliehať na rast cien, čo je špekulácia. Základ je výnosové %.
STRATÉGIA Základ je kupovať, keď môžeš, to najlepšie, čo aktuálne vidíš – nečakať.
VÝNOS Kľúčové je získať financovanie – 80% úspechu stojí na tom.
STRATÉGIA Erik Minár: novostavby nekupovať, radšej byty v menších mestách a cashflow. Roman Kružliak: výnosové % ako správna cesta.
STRATÉGIA Nie je jedna správna cesta – každý investor má vlastnú kombináciu možností a cieľov.
LOKALITA Jeden investor má 9 bytov, TPP 1 700€ + jedna SRO, priemerná cena bytu cca 70 000€, celkovo na pol milióne. Dokazuje, že s TPP a SRO sa dá rásť.
HYPOTÉKA V roku 2025 právnické osoby so zdaniteľnými príjmami do 100 000€ – sadzba dane 10%.
STRATÉGIA Robenie obratov na nehnuteľnostiach na SRO a zarátať si to do bonity FO – to odporúča aj Roman.
VÝNOS Krátkodobé ubytovanie na SRO (bez pohostinských služieb) – obrat 29 000€, rok 300 – 500 000€ plán.
HYPOTÉKA Banka uznáva príjmy z Bookingu (Airbnb) ako SRO príjem pri úvere.
STRATÉGIA Rezervy: sporiaci účet FIO banka v CZK – úročenie 3,25%, výber kedykoľvek. Trading212 úročená hotovosť, úrok každý deň. XTB – úročená voľná hotovosť, úrok mesačne.
STRATÉGIA Prvý realitný fond IAD – zhodnotenie ~3,5% p.a., prevod z/na účet 4-5 pracovných dní. Vstupný poplatok 2-4%.
STRATÉGIA Poistenie na hypo na investičné nehnuteľnosti nedáva zmysel (pokiaľ nie si živiteľ rodiny).
HYPOTÉKA VUB retenčné oddelenie: s 1 životným poistením (38€/mesiac) dali na všetky 4 hypotéky 3,09%. Hoci je životko nevýhodné, mesačne ušetríš 180€ na úrokoch.
HYPOTÉKA VUB znížila hypotéku z 3,89% na 3,39% po 1 telefonáte. Odporúčanie: skúšať vyjednávať.
HYPOTÉKA VUB: 3,09% na 3 roky, netreba sa ani vyhrážať inou bankou. CSOB: z 3,99% vyjednané na 3,10%, poplatok 90€.
HYPOTÉKA Pri vyjednávaní úrokovej sadzby v banke: "bol som v inej banke a dali by mi X%" – vždy pomôže. Nemusíš nič dokladovať.
HYPOTÉKA Pre nízku sadzbu vo VUB treba mať viac produktov (sporenie 20€/mesiac, životné poistenie). Banka chce cross-sell.
HYPOTÉKA Ak ti finančný poradca riešil hypo, pri zmene sadzby v tej istej banke nepríde o províziu. Pri refinancovaní (aj v rámci tej istej banky) áno – storno obdobie cca 3 roky.
HYPOTÉKA VUB ponúka najviac na Americkú hypotéku až 90% LTV v mestách. Začiatok roka/kvartálu je lepší na 90% hypo (resetujú sa limity).

Týždeň 2025-W47 (17. – 23. november 2025)

PODNIKANIE Trading212 – Smart Locker ovládanie cez appku. Stačí založiť účet a aktivovať.
PRÁVNE Daň z nehnuteľnosti si zahrň do nájomného. Pri dani 48€/rok = 4€/mesiac.
PRÁVNE Dodatok k nájomnej zmluve pri rozšírení o nového nájomníka – stačí dodatok, podpisy všetkých strán.
HYPOTÉKA Nehnuteľnosť v obchodnom majetku: banky bez problému akceptujú príjem z prenájmu. Výhoda: odpisy a úroky z hypo si dáš do daňových výdavkov. Nevýhoda: pri predaji vyššie dane (časový test 5 rokov od vyradenia z OM).
HYPOTÉKA Pri preukazovaní príjmu z prenájmu banke: každá banka to má inak. Dá sa ísť cez daňové priznanie alebo dokladovať príjem z účtu + nájomné zmluvy za posledné 3-6 mesiacov.
HYPOTÉKA SLSP akceptuje 3 mesiace príjmu z prenájmu, podmienka: nájomná zmluva minimálne na 1 rok.
HYPOTÉKA Banka za 6 mesiacov uzná príjem z prenájmu, ak chodia peniaze riadne na účet. Budú chcieť nájomnú zmluvu + výpis z účtu alebo daňové priznanie.

Týždeň 2025-W46 (10. – 16. november 2025)

STRATÉGIA Rezervy: FIO banka CZK 3,25%, výber kedykoľvek. Trading212 2,2% APY – úrok každý deň. XTB – úročená voľná hotovosť, úrok mesačne.
STRATÉGIA IAD – prvý realitný fond na likvidné rezervy, zhodnotenie ~3,5% p.a., prevod 4-5 pracovných dní.
STRATÉGIA REIT aktuálne: 8% dividenda. Ale dividenda do 5% je ok len ak si už na dôchodku. Inak radšej rastové akcie.
STRATÉGIA Pri akciách sa pripravujem na nákup nehnuteľnosti, následne prelievam nájom do akcií. Vzájomne sa podporujú. Časový test v akciách je daňový raj.
DPH Od roku 2026: progresívne zdanenie príjmov FO.
DPH Nehnuteľnosť v obchodnom majetku: úroky z hypo si dáš do nákladov, odpis 1/40.
DPH Zdaníš len sumu nad 50 000€ pri FO. Do 50 000€ nižšia sadzba.
DPH Nehnuteľnosť v OM: predaj bez dane po 5 rokoch od vyradenia z OM. S dobrým účtovníkom sa dá optimalizovať.
DPH Zrážková daň pri zahraničných službách (napr. Booking): ak príde 1 000€ faktúra, do nákladov si dáš len províziu (napr. 100€). Z 900€ platíš 10% daň z príjmu.
HYPOTÉKA FIO banka: ak máš hypo s úrokom 3,18%, toľko ušetríš na EUR, ktoré vložíš na hyposporiaci účet.
HYPOTÉKA Manžel cudzinec na dôchodku: do akého veku musí byť hypo splatená? Potrebné informácie.
HYPOTÉKA Mám 5 úverov na 1 účte v SLSP – je to nepraktické. Odporúča sa mať rozdelené účty pre prehľad (nájmy, hypo, osobné, podnikateľské).

Týždeň 2025-W45 (3. – 9. november 2025)

HYPOTÉKA Príjem z prenájmu akceptuje najlepšie Tatra banka a VUB. CSOB 70% z prenájmu, SLSP 60%, Tatra 55%.
HYPOTÉKA FIO banka: 70% čistého príjmu. Ako jediná na SK nemá provízie pre finančných poradcov, preto vám ju neodporučia.
HYPOTÉKA SLSP znižuje úrokové sadzby pri sporiacich účtoch – možno ďalšie znižovanie úrokov pri hypotékach do konca roka.
HYPOTÉKA VUB refinanc: 2 hypotéky stiahnuté z 3,89% na 3,39% po 1 telefonáte. Odporúčanie – skúšať to.
HYPOTÉKA 4 hypotéky podpísané z 3,59% na 3,09% vo VUB.
HYPOTÉKA Úverový register: oneskorená splátka o 1 deň (prevod cez víkend) sa zapisuje až keď meškáš mesiac – interné to robí zle len v tej konkrétnej banke.
HYPOTÉKA VÚB ponúka na Americkú hypotéku až 90% v mestách. Začiatok roka je lepší – dopyt po hypo v 2026 bude rásť, 90% bude ťažšie získať.
HYPOTÉKA Nie je to začiatkom roka ale začiatkom kvartálu – každá pobočka má budget na 90% úvery.
LOKALITA Šaľa: pri 6% výnose by som neriskoval. Lepšie: Trnava alebo Senec. Treba urobiť prieskum – demografia, zamestnávatelia, rýchlosť prenájmu.
LOKALITA Považská Bystrica: o niečo lepší potenciál ako Šaľa. Treba porovnať konkrétne parametre.
PRÁVNE Znalecký posudok – opýtať sa v banke na zmluvných znalcov. Zoberú si rovnako peňazí a napíšu zhovievavý posudok.
AIRBNB Lock box na Airbnb/Booking – tip na bezpečnostnú schránku.
HYPOTÉKA Dve záložné práva – banky to väčšinou nerobia. Druhá hypotéka v inej banke s tým istým bytom nie je akceptovateľná. Iba preniesť celú hypo do inej banky.
HYPOTÉKA Pre mladých s TPP (2 350€ netto, bez detí): max DTI je 96-násobok čistej mesačnej mzdy. Úverový rámec cca 230 000€. S ručením nehnuteľnosťou v tej istej banke sa dá ísť vyššie.
PODNIKANIE Kniha Róba Kocha: pre úplného začiatočníka dobrá, pre skúsenejších len opakovanie. Je písaná jeho štýlom – veľa dokola to isté.

Týždeň 2025-W44 (27. október – 2. november 2025)

REKONŠTRUKCIA Homebrand – návrhy a zariaďovanie investorských bytov (krátkodobý aj dlhodobý prenájom).
HYPOTÉKA ČSOB 3,69% fix ešte 2,5 roka – je to ok? Za opýtanie sa v banke nič nedáš. Treba skúsiť.
HYPOTÉKA VUB: 3,09% na 3 roky. Katalógové sadzby sú len orientačné – ak máš u nich viac produktov, vieš dostať výrazne nižšie.
HYPOTÉKA Pri vyjednávaní v banke: "bol som v inej banke a dali by mi X%" – nemusíš nič dokladovať, stačí povedať.
HYPOTÉKA Poistenie na hypo na investičné nehnuteľnosti nedáva zmysel. Životné poistenie cez banku je nevýhodné.
HYPOTÉKA VUB: 3,09% po výnimke z retenčného oddelenia. Podmienka: mať u nich životné poistenie (38€/mesiac). Aj keď je životko polo-scam, celkovo ušetríš 180€ mesačne na úrokoch.
STRATÉGIA Zlato – záložňa ti požičia (max 90 dní). V ČR sú firmy čo požičajú. Vo Švajčiarsku: max 75% hodnoty za 6% úrok na 5 rokov, poplatok 1,5%, min. pôžička 25 000$.
STRATÉGIA Externé financovanie: od rodiny za 4% ročne, použiť ako kontokorent – kúpiť byt, načerpať hypo, vrátiť.
STRATÉGIA Margin loan od brokera: IBKR, DeGiro – 4,75%, pôžička voči hodnote portfólia. Pri ETF ide 70% z hodnoty.
STRATÉGIA Obchodovanie na páku je pre expertov – vysoko rizikové. Treba detailne rozumieť margin call.

Týždeň 2025-W43 (20. – 26. október 2025)

DPH Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku – znalecký posudok pri kúpe aj pri refinancovaní si môžeš dať do nákladov.
DPH Poplatky za smeti pri investičných bytoch: platíš za každý byť aj keď tam nikto nemá trvalý pobyt. Dá sa to dať do nákladov alebo preniesť na nájomcu.
PRÁVNE Znalecký posudok so spätnou platnosťou je legálny – znalec ho vytvorí s platnou legislatívou z daného obdobia.
LOKALITA Bratislava: kratkodobý prenájom v BA – 2-3× vyšší výnos, ale problémy (kradnú schránky, vykrádajú byty, prostitútky). S DL: 4,8% výnos, s KR: 8% výnos.
LOKALITA Bratislava vs. regióny: ceny v BA sú vysoko mimo dosahu bežných ľudí. Potenciál rastu majú mestá, kde je pomer plat vs. cena na m2 menší.
LOKALITA Kúpil som prvý byt v meste, kde som predtým nikdy nebol – dnes tam poznám každú ulicu. Treba vyjsť z komfortnej zóny.
LOKALITA Airbnb v BA – obrat 31 000€, obsadenosť 324 nocí na 1-izbovom byte. Čistý zisk cca polovica. Napriek tomu predal a kúpil mimo BA.
AIRBNB Ak BA zastiahne regulácie Airbnb (ako Budapešť alebo NY), je z krátkodobého prenájmu koniec. Nerozložiť všetko na túto kartu.
LOKALITA Donovaly: apartmán 40m2, 200 000€, 100 dní obsadenia aby bol na nule. Slabá obsadenosť.
LOKALITA V BA – okolie Nivy na krátkodobý prenájom top. Ružinov má najviac dopytov (40+ ľudí na garzónku).
LOKALITA Trenčín: Sihoť top pre prenájom, vyhnúť sa Juhu. Vždy obsadené do týždňa.
PRÁVNE Realitka kopíruje inzerát – nahlásiť inzerát, princíp: byt bez teba nepredajú.
PRÁVNE Dedičstvo v priamom rade sa neráta do časového testu – počíta sa celková doba od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom.
LOKALITA Domy na dlhodobý prenájom + krátkodobý po dohode s majiteľmi – funguje, malé opravy riešiš ty, veľké majiteľ.

Týždeň 2025-W42 (13. – 19. október 2025)

DPH Novela zákona o DPH: ak máš súbeh živnosti a prepojených SRO, finančná správa môže spočítať obraty a zaregistrovať ťa ako 1 subjekt pre DPH – dorubiť DPH od momentu prekročenia obratu.
DPH Byt z družstva do OM: nadobúdacia cena je posledná splátka družstvu (zlomková). Riešenie: predať po 5 rokoch rodinnému príslušníkovi (bez dane) a potom kúpiť späť za trhovú cenu – "kolotoč" pre odpisy.
STRATÉGIA Korenek dáva dva vklady na kataster za sebou – až sa čudujú na katastri.
HYPOTÉKA VUB pri 2 spoločníkoch: 12% z obratu. Pri 50/50 deleno 2. Čistý zisk po zdanení – pri 50% podiele berú 50% zo zisku.
HYPOTÉKA SLSP: pri dobre SK NACE aj 40% z obratu.
HYPOTÉKA VUB nekvalifikuje ak máš menej ako 50% podiel vo firme.
HYPOTÉKA V ČR: ako FO s TPP (nie SRO) – kto už kúpil byt na úver?
DPH Pri DPH – dlhodobý prenájom sa neráta do obratu pre DPH (je oslobodený), ale musíš sa registrovať.
DPH DPH registrácia: od roku 2025 sa počíta kalendárny rok (nie 12 po sebe idúcich mesiacov). Sleduje sa mesiac dodania služby, nie kedy prišli peniaze.
LOKALITA Košice: tento rok zdraželi. Výnosové % 5 a viac. Stále sú nižšie ceny ako BA.
LOKALITA Batumi (Gruzínsko) – investícia do apartmánu. Investuje tam aj Emaar (developer z Dubaja). Ceny sú relatívne nízke.
STRATÉGIA Broker margin loan: IBKR, DeGiro. Pôžička voči portfóliu za 4,75%. Platíš len úroky bez istiny.
STRATÉGIA Akcie vieš pakovať cez margin loan, nie len deriváty. Seriózny broker (IBKR, DeGiro) ponúka pôžičku voči portfóliu.
AIRBNB 1-izbový byt Malacky: 1 100 videní, 20 volajúcich za 7 dní.
PRÁVNE Pri prvom prenájme cudzincovi: pýtať doklad ID + pracovnú zmluvu + výpis z účtu (aspoň konkrétne výplaty).
PRÁVNE Polročné nájomné dopredu od zahraničných nájomcov – bežná prax.
PRÁVNE Ak nájomca pošle nájom dopredu (napr. 3 mesiace), SLSP chcela 3 po sebe idúce mesiace, nie jednorazovo.

Týždeň 2025-W41 (6. – 12. október 2025)

REKONŠTRUKCIA Profesionálny fotograf nehnuteľností: Marek Hajkovský – 70€ za fotografiu. Fotí pre TMR a najluxusnejšie hotely. Po výmene fotiek sa prejavilo na tržbách.
DPH DPH a príjem z prenájmu: pre DPH sa sleduje mesiac dodania služby, pre daň z príjmu FO sa sleduje kedy prišli peniaze na účet.
PRÁVNE Zmluva o krátkodobom nájme: max 2+2+2 roky = 6 rokov. Po uplynutí môžeš s tým istým nájomcom uzavrieť novú krátkodobú zmluvu – Roman Kružliak tvrdí že nie, ale podľa zákona áno (len treba novú zmluvu).
PRÁVNE Výber nájomcu nie je 100% – každý nájomca sa môže zmeniť. Kvalitná zmluva + správny výber = znižuješ riziko. Nikdy ho neodstrániš.
PRÁVNE Pri problémovom nájomcovi: najrýchlejšia cesta je dať mu 500–1 000€ nech odíde. Ego prekonať – radšej stratu na EGA ako ťahať mesiace.
PRÁVNE Poistenie nájmu stojí 30–40€ mesačne – dá sa dať do nákladov. Notárska zápisnica o exekučnom titule na vypratanie bytu stojí cca 200€.
PRÁVNE Energiu nemožno vypnúť nájomcovi ani po skončení zmluvy – hrozí žaloba.
PRÁVNE Rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve môže urýchliť konanie namiesto slovenských súdov.
STRATÉGIA Pri kúpe nehnuteľnosti: dať najprv vklad do katastra, potom vymaz záložného práva – minimalizuješ okno na zápis exekúcie.
STRATÉGIA Pri problémovom nájomcovi – nenaťahovať sa. Hneď riešiť: ak po 10 dňoch nie je platba na účte, okamžite riešiť. Nečakať 2-3-6 mesiacov.
PRÁVNE Na Slovensku: pri neplatičovi je najlepšia stratégia dohodnúť sa a zaplatiť mu za odchod (500-1 000€). Súdna cesta je zdĺhavá (prípad 13 rokov).

Týždeň 2025-W40 (29. september – 5. október 2025)

LOKALITA Bojnice vs. BA ako investícia – záleží. Likvidita je v BA, ale vstupná cena oveľa vyššia.
LOKALITA V BA je dnes v každej bytovke 5-10 bytov na krátkodobý prenájom – väčšina bojuje a dáva nižšie ceny. Aby sa oplatilo, musí byť veľmi dobrá cena, lokalita a pekne zariadené.
AIRBNB Live-in international – firma čo zabezpečuje Booking a Airbnb pre investorov.
LOKALITA BA lokalita na krátkodobý prenájom: okolie Nivy. Dlhodobý prenájom: Ružinov (najviac dopytov).
LOKALITA Trenčín: Sihoť top, vyhnúť sa Juhu. V TN vždy obsadené do týždňa.
HYPOTÉKA Hypotéza: ak nevieš mať 80% LTV hypo, investícia do apartmánu v Gruzínsku nie je zaujímavá.

Týždeň 2025-W39 (22. – 28. september 2025)

STRATÉGIA Investičné byty: kúpa pôvodného stavu, prerábka, potom do nájmu. Cyklus opakovať.
LOKALITA Sledované lokality na kúpu: Liptovský Mikuláš, Ružomberok, Poprad.
AIRBNB Poprad: na krátkodobý prenájom jednoznačne najlepšia voľba v regióne.
VÝNOS Príklad obchodu: byt kúpený za 55 000 € (z 75 000 € zjednaných), 40 m², prerábka na 2-izbový komplet + zariadenie 20 000 €, znalecká hodnota ~120 000 €. Refinancovaním 80 % = 96 000 €. V byte ostáva ~21 000 € zisku + nájom spláca úver.
LOKALITA Spišská Nová Ves: 2-izbový byt za 63 000 €, staršia rekonštrukcia.
STRATÉGIA Kúpa za menej ako 24 hodín = zľava. Prvý deň telefonáty a obhliadka, druhý deň ráno podpis zmluvy a prevod.
REKO Cena kompletnej prerábky 2-izbového bytu pred 2 rokmi: 11 000 € (svojpomocne + živnostníci). Teraz cca 12 000 € za 50 m².
REKO 60 % roboty na prerábke urobené svojpomocne.
VÝNOS Príklad: byt kúpený za 71 000 € (pôvodný stav), prerábka za 34 000 € (vrátane všetkého), predraženie o 6 000 € kvôli dezolátnemu jadru. Nová hodnota 115 000 €, 1-izb. 39 m². Po refinancovaní v ňom ostáva len 8 000 € vlastných peňazí.
REKO Rozpis prerábky za 34 000 €: 20 000 € hrubá prerábka + kúpeľňa, 10 000 € kuchyňa + nábytok + vybavenie, 4 000 € všetky ostatné náklady.
REKO Vstavaná skriňa: cca 800 – 1 160 €.
REKO Vešiacková stena od kamaráta stolára: 150 €.
REKO Pri prvej prerábke človek nemá referenčné ceny – zdieľanie informácií je kľúčové.
REKO Najdrahšia položka pri prerábke: sklo v sprchovom kúte.
REKO 3 apartmány v dome dokopy v roku 2019 s pomocou kamarátov za cca 40 000 €.
STRATÉGIA Pri zariaďovaní treba dávať všetko rovnaké – vedieť čo je dobré, vydrží a nie je drahé. (podľa Martina Korenka)
STRATÉGIA Ľutovať, že človek nerozmýšľal vo veľkom – byť skromný s tým, že „stačí na kávu“ nestačí.
STRATÉGIA Vlastný dom mal byť rozdelený na 3 apartmány plus dostavba nad wellnessom.
REKO Na školení Romana Kružliaka: 500 €/m² na prerábku. Iní hovoria 700 €/m², pri kvalitnejších veciach 1 000 €/m² keď robí firma. (Malacky)
REKO 1 000 €/m² pri menšom byte s kvalitným zariadením a nábytkom na mieru je v poriadku.
REKO Rozpočet na 4 – 6 mezonetových bytov v SNV (hrubá stavba – priečky, kúrenie atď.): 500 €/m² aj s rezervami.
REKO Ak chceš lacnejšie, kupuj všetko v bielej farbe – dekorové farby patria medzi najdrahšie.
REKO Skriňa 4 m od stolára: 1 400 € komplet.
REKO Prerábka z 1-izb. na 2-izb. (komplet): 20 000 €. Kuchyňa 4 000 € + spotrebiče 2 000 €, posteľ 500 €, gauč 500 €. Pri 60 % svojpomoci sa dá dostať na 500 €/m².
REKO Tri firmy – najlacnejšia ponuka na prerábku: 18 500 €.
REKO Pri 60 % svojpomoci a živnostníkoch na jadro a omietky: cena 210 €/m².
REKO Nenajímať firmy, ale jednotlivo živnostníkov.
REKO Skúsenosť: 2 domy a 4 byty za sebou.
REKO Lacný nábytok a spotrebiče = problémy. Zlacnelé postele sa rozvibrujú, lacné spotrebiče sa kazia. Čas strávený opravami sú peniaze.
REKO Posteľ 160 cm z Kondely: 200 €, matrac do bytu: 200 €. Funguje 6 sezón bez problémov.
REKO Jeden investor so 60 bytmi: štandard 500 €/m². Ivan Koleno: 700 €/m². Iný: 1 000 €/m². Každý má svoj štandard.
REKO Roman Kružliak tiež objednáva z Kondely.
REKO Lepší nábytok – vo väčšine trhov ho nájomca nezaplatí, treba ísť po cene.
PRÁVNE Byty pre dlhodobý nájom nezariaďovať nábytkom – max vstavaná skriňa.
PRÁVNE Nájomníci si riešia drobné opravy sami. Všetko do 20 € si vymenia sami (žiarovka atď.).
REKO Kuchyňa z Tempo Kondely: 1 600 € bez spotrebičov.
STRATÉGIA Pre začiatočníkov s príjmom 1 500 – 2 000 €/mesiac: po práci ísť makať na prerábku – to je cesta ako ušetriť na prvých bytoch.
STRATÉGIA Keď chceš mať majetok v miliónoch, musíš hľadať peniaze (leverage), nie byť zavretý v byte 2 mesiace.
REKO Nedá sa porovnávať zariadenie apartmánového domu (krátkodobý) s bytom na dlhodobý prenájom – pri dlhodobom treba kvalitu.
STRATÉGIA Neexistuje jeden správny spôsob – každý si musí nájsť svoju cestu.
HYPOTÉKA ČSOB: poplatok za zmenu úrokovej sadzby mimo fixu je 180 € (fixná suma, nie percento).
HYPOTÉKA 1 % z istiny platíš iba ak počas fixu refinancuješ do inej banky.
HYPOTÉKA VUB má v tomto najlepšie podmienky – rozdiel v splátke 24 €.
HYPOTÉKA ČSOB nie je najlepšia banka pre realitného investora.
HYPOTÉKA Každý ďalší úver v ČSOB má 20-ročnú splatnosť – DSTI je KO kritérium, cashflow o 30 % horší.
HYPOTÉKA Banka: ľudské chyby v procese sú najčastejšie. Poistenie nehnuteľnosti banka neuznala ako podpoistené (reálne nadpoistené) – oneskorenie čerpania o 1 týždeň. Riešenie až cez ombudsmana.
HYPOTÉKA Hypotéky by mali byť viac digitalizované – súčasné systémy sú „ako z čias dinosaurov“.
STRATÉGIA Treba riešiť financovanie cez dobrého finančáka, ktorý má vzťahy s riaditeľmi a vie veci korigovať počas procesu.
HYPOTÉKA ČSOB často podmieňuje úver svojou poisťovňou.
HYPOTÉKA Nevyberať si banku, ale riešiť ktorá prefinancuje – dôležitejšie je dostať sa k úveru ako riešiť detaily. Refinancovať sa dá kedykoľvek.
HYPOTÉKA Maximálny objem úverov u klienta: 3,7 mil. €. Osobne 650 000 €.
HYPOTÉKA Z 1,2 mil. € na 3,7 mil. € za 1 rok a 4 mesiace.
STRATÉGIA Kľúčová rada: na začiatku roka 2026 musíš vedieť, čo chceš robiť v roku 2027. Pripraviť celý príbeh. Hrať so záložkami, prehadzovaním úverov a časovaním zápisov do bankového registra.
DPH Hlavná činnosť: stratégia, logika (čo, ako, kedy) a optimalizácia daní.
LOKALITA V ČR: potrebuješ prechodný pobyt, môžeš použiť eurový príjem. Nesmú si vyžiadať bankový register. Treba založiť s.r.o.
HYPOTÉKA Banky v ČR potrebujú preukázať elektrinu, že platíš v ČR. Najčastejšie: založenie s.r.o., nájsť nehnuteľnosť kde vlastník prehlási že poskytuje ubytovanie, prihlásiť na odber. + byrokracia na úradoch.
HYPOTÉKA Podnikateľský účet v ČR otvoriť v ČSOB – v ČR je to presný opak ako na SK.
LOKALITA ČR trh je komplexnejší. Sú majstri na severe čo vedia spravovať. V ČR sa dá extrémne dobre škálovať a kapitálový rast to vyrovná.
HYPOTÉKA V ČR: úvery cez s.r.o. na 30 rokov – na Slovensku to nie je možné.
HYPOTÉKA ČSOB firemný úver: 20 rokov, 5,6 % na refinancovanie existujúcej nehnuteľnosti.
HYPOTÉKA Americká hypotéka: 3,9 % (iný), 3,39 % (SLSP), 3,69 % (VUB neúčelová), momentálne VUB cca 3,5 %.
HYPOTÉKA Bezúčelový firemný úver so zálohom – problém sú obraty. Pri 360 000 obrate dali 200 000 s 300 000 zálohom.
HYPOTÉKA Pri príjme z obratov si limitovaný na banku, ktorá vypočíta 30 % príjem z obratu – VUB bola v tomto najlepšia až na úrok.
HYPOTÉKA Americká hypotéka blokuje budúce machinácie a má zhoršené podmienky – iné banky ju ťažko refinancujú, skrátia splatnosť, dajú horšie podmienky.
HYPOTÉKA Kľúč: kúpiť v hotovosti a následne refundovať (refinancovať). Vieš ťahať LTV medzi 92 – 97 % z kúpnej ceny.
HYPOTÉKA VUB na americkú hypotéku dala max 150 000 € pri nehnuteľnosti v hodnote 280 000 €.
HYPOTÉKA Jedna americká hypotéka je ešte OK, ale ďalšie už radšej s účelom – viac možností, vyššie LTV, viac bánk v hre.
STRATÉGIA Hotovosť pri kúpe = lepšia vyjednávacia pozícia. Ľudia lepšie reagujú keď im poviete že môžu mať peniaze hneď na účte.
STRATÉGIA Tlak na cenu: ísť zo dňa na deň s 36 % dole – „zajtra máte po probléme“ – potrebuješ frustrovaného predávajúceho.
HYPOTÉKA Nie je potrebné točiť americké hypotéky dookola – stačí jedna a potom ísť účelovou.
STRATÉGIA Cesta vpred je cez s.r.o.
HYPOTÉKA 2 neúčelové a 3 účelové hypotéky aktuálne. Pri 500 000 € celkovo, v januári ďalších 200 000 €.
ELEKTRO Tesla 3 2021: spotreba 16,3 kWh/100 km, 600 km (70 % diaľnica 135 km/h, 30 % okresky).
VÝNOS Úspora EV oproti spaľováku: cca 2 200 €/rok pri 15 000 km/rok.
ELEKTRO Poistka Tesla 3 SR (havarijná + PZP): 1 200 €. Iné auto: 740 €.
ELEKTRO EV s fotovoltikou na streche = 0 € náklady na palivo.
ELEKTRO Úspora cca 30 000 € za každých 100 000 km pri EV.
ELEKTRO Každá elektrická zásuvka je pre EV možnosť „natankovať“. Pri starej inštalácii a slabom prúde sa však veľa nenabije.
STRATÉGIA Najprv aktíva, potom z aktív pasíva – tak sa buduje generačné bohatstvo.
STRATÉGIA Keby nehnuteľnosť rástla 6,2 % ročne – auto je pasívum, radšej kúpiť byt ako auto.

Týždeň 2025-W38 (15. – 21. september 2025)

HYPOTÉKA Riaditeľka banky nedala podpis na záložné právo – zastavené konanie.
HYPOTÉKA Problém: poistenie nehnuteľnosti bankou neuznané ako podpoistené (nadpoistené). Riešenie až urgencia od sprostredkovateľa a vyhrážka podnetom pre ombudsmana – do 24 hodín načerpané. Oneskorenie viac ako 1 týždeň.
HYPOTÉKA ČSOB často podmieňuje úver svojou poisťovňou.
HYPOTÉKA ČSOB nie je vhodná banka pre realitného investora.
HYPOTÉKA Každý ďalší úver v ČSOB má 20-ročnú splatnosť – DSTI je KO kritérium, cashflow o 30 % horší.
HYPOTÉKA VUB – najlepšia banka podľa skúsenosti.
HYPOTÉKA VUB neúčelová hypotéka: 3,69 %, momentálne 3,5 %.
HYPOTÉKA SLSP americká hypotéka: 3,39 %.
HYPOTÉKA Firemný úver ČSOB: 20 rokov, 5,6 % na refinancovanie.
HYPOTÉKA Pri obrate 360 000 € dala banka 200 000 € úver s 300 000 € zálohom.
STRATÉGIA Nevyberať si banku, ale riešiť ktorá prefinancuje. Dôležitejšie je dostať sa k úveru – refinancovať sa dá kedykoľvek.
HYPOTÉKA Refinancovanie: hrozilo zmeškanie splátky k dátumu vyčíslenia v druhej banke. Sprostredkovateľ našiel riaditeľku na pobočke – stihlo sa na deň presne.
STRATÉGIA Treba riešiť cez dobrého finančáka čo má vzťahy s riaditeľmi a dokáže veci korigovať.
HYPOTÉKA Bankové systémy na Slovensku sú „ako z čias dinosaurov“ – chybové, oneskorené.
HYPOTÉKA Okolo 1 mil. € úverov banky začnú robiť problémy, do 1,2 mil. sa to dá dotiahnuť, potom Intesa končí.
STRATÉGIA Na začiatku roka 2026 musíš vedieť čo chceš robiť v roku 2027. Pripraviť celý príbeh. Hrať so záložkami, prehadzovaním úverov a časovaním.
STRATÉGIA Kľúč: kúpiť v hotovosti a následne refundovať (refinancovať). LTV 92 – 97 % z kúpnej ceny.
STRATÉGIA Hotovosť = lepšia cena. Ľudia reagujú inak keď vedia že môžu mať peniaze hneď na účte.
STRATÉGIA So 100 % pripravenosťou v banke a rýchlym dodaním chýbajúcich dokumentov zamestnanec banky sám urguje.
STRATÉGIA Cez s.r.o. sa dajú robiť veci, ktoré cez FO nejdú.
LOKALITA V ČR: prechodný pobyt, eurový príjem, založiť s.r.o. ČSOB v ČR je presný opak ako na SK – odporúčaná.
LOKALITA ČR: úvery pre s.r.o. na 30 rokov – na Slovensku nemožné.
LOKALITA V ČR sa dá extrémne dobre škálovať a kapitálový rast vyrovnáva rozdiely.
STRATÉGIA Investor do Wismeo platformy.

Týždeň 2025-W37 (8. – 14. september 2025)

STRATÉGIA Mentoringový program Roba Kocha: vhodný len pre ľudí čo zarábajú niekoľko tisíc eur mesačne.
PODNIKANIE Prvá 90-minútová konzultácia s Robom Kochom: 1 800 € (stratégia na mieru, plán, kontakty na odborníkov).
PODNIKANIE Program RK mesačne: 1 600 € (1 konzultácia mesačne + odborníci zadarmo).
STRATÉGIA Názor: RK funguje viac ako „motivátor“ – konkrétne rady a tipy sú tu v skupine lepšie a zadarmo.
STRATÉGIA Všetko je dostupné skoro zadarmo – treba iba robiť. Najcennejšia je komunita ľudí.
STRATÉGIA Nájsť si parťáka čo je už v biznise – mentálna opora v prvom kroku pri kúpe prvého bytu.
STRATÉGIA Nemusíte platiť guru – všetko vieme a pomôžeme si zadarmo.
STRATÉGIA Pomer ľudí čo predajú za menej ako pýtajú sa zvyšuje – dobré obdobie na vyjednávanie.
VÝNOS Príklad: po Romanovom kurze zjednaný obytný dom so 6 bytmi + garáže z 700 000 € na 528 000 €.
STRATÉGIA Nie pre každého je kupovať a renovovať. Pre niekoho novostavby, pre iného byt na rovný nájom. Každý má iné ciele a cestu.
STRATÉGIA Kúpiť a opraviť je najlepšia vec, ale musíš byť slobodný – ináč je to masaker.
STRATÉGIA Ide len o čas ktorý tomu venuješ – 2 domy do 10, do 2 rána. Potom prídu deti, rodina – treba plánovať.
STRATÉGIA Keď si dáš všetko na kľúč, nestaráš sa – ale stojí to viac.

Týždeň 2025-W36 (1. – 7. september 2025)

REKO Voľne stojace spotrebiče nevstupujú do ceny znaleckého posudku – vstavané áno. Nerozlišujú sa energetické štítky.
PRÁVNE Stavba domu bez stavebného povolenia: riziko, že ťa niekto nahlási, zastavia stavbu a prerušia konanie. Susedia a vzťahy v obci sú dôležité.
PRÁVNE Pri stavbe začať až keď je všetko splnené a čakáš už len na vydanie stavebného povolenia.
PRÁVNE Príklad: sused zmenil dom počas výstavby (o poschodie menej) – 3 roky nevie skolaudovať, musí riešiť celé stavebné konanie odznova.
PRÁVNE Dom s 3 bytovými jednotkami nemusí mať správcu. Pri 4 a viac jednotkách už správca treba.
VÝNOS Náklady na výstavbu 3 bytových jednotiek v jednom dome môžu byť nižšie ako kúpa rovnakých jednotiek samostatne v rovnakej lokalite.
REKO Podlahy: lepený vinyl je najlepší na údržbu a najlacnejší.
REKO K dispozícii kontakt na liate podlahy aj lepený vinyl.

Týždeň 2025-W35 (25. – 31. august 2025)

PRÁVNE Kúpa pozemku: ak nabehla plomba na katastri pred kúpou, všetko čisté. Ak 5 dní po kúpe nabehla ďalšia plomba – exekúcia – plomba zabezpečuje poradie, kúpa prejde.

Týždeň 2025-W34 (18. – 24. august 2025)

AIRBNB Krátkodobý prenájom – odhad: 80 – 90 €/noc x 365 dní x aspoň 50 % obsadenosť = cca 1 400 €/mes.
LOKALITA Dom 8 km od Popradu, dedina 2 500 obyvateľov, rozdelený na 3 apartmány.
STRATÉGIA Do júna upratovanie s manželkou (bola na rodičovskej), potom najatá upratovačka. Majiteľ zamestnaný na plný úväzok.
PRÁVNE Záložné zmluvy na kataster: teoreticky môžeš odniesť na ktorýkoľvek, ale vznikajú komplikácie. Lepšie podať tam kde je nehnuteľnosť.
AIRBNB Čisto apartmán bez služieb (raňajky, bazén, vírivka, sauna, záhrada) sa ťažko vypredáva.
REKO Hľadanie remeselníka v BA na parapety k 5 strešným oknám.

Týždeň 2025-W33 (11. – 17. august 2025)

LOKALITA Zber dát: 2-izbový byt pre 4 osoby na krátkodobo v mestách: Trenčín, Žilina, Banská Bystrica, Liptovský Mikuláš, Poprad, Prešov.
AIRBNB Podmienka pre krátkodobý prenájom: blízko autobusovej a vlakovej stanice.
LOKALITA Trenčín bude v roku 2026 Európske mesto kultúry – množstvo akcií, čo môže výrazne ovplyvniť čísla cestovného ruchu.
AIRBNB Domy rozdelené na krátkodobý prenájom vychádzajú lepšie ako byty (voči kúpnej cene).
LOKALITA Ak by expanzia, tak do Košíc.

Týždeň 2025-W32 (4. – 10. august 2025)

PODNIKANIE Revolut Flexible Cash Funds – možnosť krátkodobého uloženia peňazí.
PODNIKANIE Akcie a ETF nie sú vhodné na krátkodobé uloženie (12 mesiacov) – môže byť pokles niekoľko percent.
PODNIKANIE DAX ETF spravil +37 % za 365 dní.
PODNIKANIE Na krátkodobo: Revolut alebo broker s dobrým úročením. Všetko ostatné je špekulácia s veľkým rizikom.
PODNIKANIE Trade Republic: úrok na úrovni ECB sadzby (momentálne 2 %), úročené denne, vyplácané mesačne, ochrana 100 000 €, karta s okamžitým prístupom, cashback 1 % pri nákupe ETF.
PODNIKANIE Revolut úročenie: pohyblivé, závisí od plánu, krytie do 22 000 €, k dispozícii do 2 dní.
PODNIKANIE Trade Republic: úročenie do 50 000 €.
PODNIKANIE IAD depozitné konto: garantovaný 2 % výnos, zabezpečený podielový fond, bez poplatkov, transakčný poplatok 0,06 %, investuje do krátkodobých termínovaných vkladov – safe, nízky výnos. Dostupnosť 3 pracovné dni.
PODNIKANIE Dane z úrokov: banka dá výpis, uvedieš v daňovom priznaní ako výnos z úrokov.
PODNIKANIE Dlhodobé ETF investovanie: Interactive Brokers odporúčaný. Vanguard alebo iShares ETF. Dividendové ETF 3 – 8 % ročne, kvartálne vyplácané.
PODNIKANIE IBKR je top broker na svete, ale na európske ETF môžu byť vyššie poplatky. DeGiro na EU ETF, ale Slováci si už nemôžu otvoriť účet.
PODNIKANIE Diverzifikovať na iný kontinent (nielen EU).
DPH ETF s domicilom v EU: 19 % daň + 10 % zdravotný odvod (ak oficiálne). Pri časovom teste (dlhodobé držanie) sa dane neplatia.
PODNIKANIE XTB broker – spokojnosť.
PODNIKANIE Freedom24 broker: úrok 3,8 %, ale nemá ochranu vkladov – riziko bankrotu.
PODNIKANIE 21-ročný investor: 15 000 € investovaných, príjem 3 000 €/mes., 2 000 €/mes. odkladá. Portfolio: ETF, dividendové + technologické akcie, 10 % bitcoin (cez brokera), 2 000 € peer-to-peer.
PODNIKANIE Crowdberry.sk – slovenská platforma na investovanie do startupov (napr. Gymbeam – 2 kolá financovania).
PODNIKANIE Na priame odkupy firiem je 10 000 € málo – nedostatočná diverzifikácia. Crowdfunding to isté.
PODNIKANIE Gymbeam akcie teraz len cez sekundárny trh (výveska crowdfundingu).

Týždeň 2025-W29 (14. – 20. júl 2025)

DPH Transferové oceňovanie: nájom od FO (fyzika) vlastnej s.r.o. musí byť za trhových podmienok, nie za ľubovoľné čísla.
DPH Trhové podmienky sa dokazujú: nájsť podobné inzeráty, spriemerovať ceny. Dôkazné bremeno je na tebe.
DPH Pri FO v obchodnom majetku: odpisy, úroky, poistenie, dane ako náklad. Pri s.r.o.: úroky si nedáš do nákladov. Ak neberieš úver, lepšie s.r.o. (10 % daň zo zisku), ale vyššie náklady na účtovníčku.
DPH Dávkovať: prenajať byt s.r.o. za 500 €, s.r.o. ďalej za 505 €.
STRATÉGIA Prenájom cez s.r.o. dáva zmysel len ak s.r.o. robí krátkodobý nájom – inak nemá výhodu.